«Эффект выжившего». Готовый гостиничный бизнес массово продают в Ростовской области

«Упала» примерно на 30% лишь стоимость аренды коммерческой недвижимости. Почему бизнесмены не торопятся снизить цены на гостиницы и есть ли у них покупатели, выяснил журналист RostovGazeta.

Система «Спарк» сообщает, что с марта по июнь в Ростовской области ликвидировались или находятся в состоянии банкротства 32 компании. Это предприниматели, занимающиеся гостиничным или ресторанным бизнесом. Сотни объявлений о продажах гостиниц и ресторанов в Сети может говорить о том, что бизнесмены спешно пытаются избавиться от своего дела. Однако, как заверили эксперты, рынок коммерческой недвижимости не так-то просто «пошатнуть» за два месяца простоя, который произошел из-за коронавируса.

Небольшое кафе сейчас в Ростове можно купить от 3 миллионов рублей. На улице Береговая продается отдельно стоящее здание площадью 157,1 кв.м за 80 млн рублей. Одно из самых дорогих помещений, которое можно использовать под ресторан, расположено в Нахичевани, стоит трехэтажное здание 125 миллионов рублей.

Маленькие гостиницы в Ростове представлены по цене от 4 миллионов рублей. В Ленинском районе гостиничный комплекс продается за 180 млн рублей. И это самая дорогая гостиница на сайте «Авито».

Готовый бизнес за 160 млн

«Продается готовый бизнес! 4 этажное здание 3000 кв. м. на 10 сот.земли! 1 этаж ресторан на 150 посадочных мест с очень хорошим ремонтом! 2-3 этажи гостиница на 31 номер! 4 этаж хостел на 100 мест! Также в комплекс входит сауна с бассейном до 30 чел. 2 бани на дровах и общая баня на 50 чел!!! Сейчас в долгосрочной аренде», — объявление о продаже гостиничного комплекса на Текучева.

Собственник решил продать гостиницу два месяца назад за 160 миллионов рублей. Пока серьезных покупателей нет.

Агент по недвижимости (АН «Домиан») Андрей Быстров говорит, что многие предприниматели «вымирают», не могут оплатить аренду.

«Многие закрываются и многие „выходят“ на аренду. Цены будут падать. Если раньше 500 рублей стоил квадратный метр, то сейчас за 350 готовы отдавать в аренду. По продажам в целом люди „замерли“ и ждут, что цены будут падать, но мы видим в краткосрочной перспективе — недвижимость всегда в последнюю очередь выходит из кризиса», — говорит Быстров.

Агент добавляет, что цена недвижимости зависит от назначения, прибыльности и самоокупаемости.

«Гостиниц много в продажах, но люди понимают, что сейчас покупать гостиницу даже по очень привлекательной цене — это самоубийство. Никто не знает, что будет», — отметил он.

Быстров недоволен предлагаемыми ранее рекомендациями Роспотребнадзора РФ, по которым одну семью нужно было расселить в разных номерах в гостинице, чтобы «уберечь» от коронавируса. Посоветовавшись с бизнес-сообществом, эту рекомендацию позже убрали из требований. Однако, такие меры предосторожности, как считает собеседник, могут говорить лишь об одном — «власти пытаются пропихнуть все, что в голову пришло».

«Коммерческая недвижимость — это не квартиры, которые сотнями покупались и продавались. Что-то плавно выходит на продажу, продается или „висит“ долго из-за завышенной цены. „Бума“ по продаже именно коммерческой недвижимости мы не заметили. Как была, так и есть», — говорит Быстров.

Насчет квартир, как отметил агент, сейчас «хорошо» продается жилье стоимостью до двух миллионов рублей. Покупателям нравится ипотека в 6%.

Два месяца — не срок

Коронавирусная эпидемия никак не повлияла на цены на рынке коммерческой недвижимости, считает генеральный директор компании по управлению недвижимостью «Титул» Евгений Сосницкий.

«Два месяца для коммерческой недвижимости — это вообще не срок. Эпидемия и санитарные условия никак не повлияли на цены, если мы про куплю-продажу говорим», — отметил Сосницкий.

Крупные объекты коммерческой недвижимости могут находиться в продаже около года — это норма, добавил он.

«Влияние на рынок недвижимости оказывает экономический кризис, который начался или идет. Если мы говорим про аренду — там да. Из-за запрета работы возникли проблемы с оплатой аренды. В ситуации „купля-продажа“ — (коронавирусная изоляция) не изменила соотношение „спрос и предложение“. Собственники занимают абсолютно четкую выжидательную позицию и не спешат снижать цены. А покупатели ведут себя так, как ведут себя покупатели в предверии или начала любого кризиса. Они говорят: „если будет что-то за полцены — пожалуйста звоните, будем рассматривать“. И их интересы пока никак не пересекаются. Одни не готовы снижать, другие не готовы покупать по нынешним ценам. Объекты просто висят большинство», — говорит эксперт.

Коммерческая недвижимость — это не та сфера, где месячное или двухмесячное «затишье» способно резко изменить ситуацию на рынке. Это не квартиры и не аренда.

«На продажу коммерческих объектов идет нормальный процесс — никаких всплесков нет. Выбросы на рынок происходят, когда случаются кризисные явления. Людям надо избавиться от предприятия или активов, либо продать что-то, чтобы погасить кредиты или задолженность», — сказал Сосницкий.

Рынок аренды более «быстрый» — человек два месяца не платит и объект «выходит» на рынок.

«Мы видим, что увеличивается количество объектов, которые сдаются в аренду. В первую очередь, это офисные помещения, во второй очереди — торговые» — говорит он.

По словам эксперта, сейчас владельцы помещений готовы снизить на 30% стоимость аренды.

Понастроили к ЧМ

«Собственник! Два здания суммарной площадью более 500 квадратных метров: гостиница — 6 апартаментов площадью от 35 до 45 м² и хостел на 20 мест, постройка 2017 и реновация 2018 г. Оборудованные, собственная парковка на 10 мест, угловой. Отличное расположение — до центра 10 минут, рядом школа, рынки, офисы. Состав комплекса: 2 здания, помещение под баню, винный погреб, камин, веранда — терраса с барбекю, тренажерный, благоустроенная территория с садом, крытая площадка, парковка, теплый гараж на 2 авто, видеонаблюдение, интернет оптика, все коммуникации, 380В. Хорошая доходность! Продажа, в связи с переездом», — объявление о продаже небольшой гостиницы в Первомайском районе.

Здание продается уже полгода, стоит эта недвижимость 16 миллионов рублей. Выяснилось, что строили гостиницу к Чемпионату мира по футболу, как «вариант инвестирования».

«Фактически, у нас половина гостиниц, которые работают и не работают, были построены к ЧМ. И эта гостиница тоже строилась к Чемпионату с тем, чтобы потом продать. Такие вещи не продаются за один день. Это ситуация (массовая продажа гостиниц в Ростове) сложилась не с коронавирусом, не с наступлением пандемии. Эта ситуация на рынке наступила с прошлого года. Народ почувствовал, что началась девальвация, откуда-то придет подвох, но откуда — не понимали. Это накопительный эффект, „эффект выжившего“, который год минимум собирался, и пандемия дала такой толчок», — говорит собственник гостиницы Евгений.

Новые форматы

Александр Хуруджи говорит, что Россия сейчас находится на развилке: застой или развитие.

«Развитие — это движение, люди передвигаются, ездят и летают в командировки, в путешествия. Для развития характерна свобода и экономический подьем, платежеспособный спрос, оптимизм. Застой в политической системе, прежде всего в регионах, сильно влияет на развитие и настроение всех: от бизнеса до простых граждан. Гостиницы — важная часть инфраструктуры развития. Если продолжатся различного рода ограничения, будет затяжной экономический спад, падение платежеспособного спроса, то эта отрасль окажется главной пострадавшей и не выйдет из стагнации еще несколько лет», — считает он.

Это понимают продавцы гостиниц и покупатели, опускать цену практически бесполезно, спрос нулевой, но несколько факторов для оживления рынка все же есть. Необходимо, как полагает Хуруджи, развивать внутренний туризм, ограничить передвижения между странами, в случае последующих волн эпидемии.

«Какие-то проекты будут вынуждены перепрофилироваться, сложнее всего придется сектору хостелов и гостиницам, заточенным на обслуживание форумов и различного рода деловых мероприятий. За несколько месяцев вынужденных ограничений деловые люди увидели, что новый вид коммуникации порой гораздо эффективнее, и будет ли возврат к привычному формату деловых форумов, выставок — большой вопрос», — говорит спикер.

Александр Хуруджи советует владельцам гостиниц, если еще есть возможность — «держаться».

«Нужно снижать издержки, выходить хотя бы в ноль, использовать все возможные меры поддержки, важно выжить и сохраниться. Все понимают, что на ужавшийся серьезно спрос через некоторое время будет значительно меньше конкурентов. Закредитованные крупные игроки могут не выжить, тогда у сохранившихся появляется шанс выжить и продолжить работать. Хостелам в жилых домах что-то ждать уже бесполезно, скорее перепрофилироваться, возможно, в коворкинги для работающих удаленно. Ведь не у всех большие квартиры и есть возможность сосредоточиться дома с детьми и семейными заботами», — резюмирует он.

Рестораны, как считает собеседник, в меньшей степени пострадают от пандемии и вынужденных ограничений.

«Многие откроют для себя новое „окно возможностей“: работа на вынос, доставку, изменят маркетинговую стратегию, скорректируют меню, сайты, логистику своих бизнес-процессов. Некоторые даже изменят формат, концепции и местоположение, но в большинстве своем сохранятся. После открытия будет отложенный спрос и тяга к привычной жизни. Думаю, что с ресторанным бизнесом, по крайней мере, в Ростове будет всё хорошо», — прокомментировал он.

Читайте также: Туристический коллапс: отельеры Ростова не надеются выйти живыми из кризиса