Перегружают дороги и больницы: за чей счет застраивают Ростов

По итогам первого полугодия 2019 Ростовская область заняла шестое место по вводу жилья в России.

«На территории региона реализуются такие крупные проекты комплексного развития территорий, как «Левенцовский», «Суворовский», «Красный Аксай», «Вересаево», «Сокол» на Оганова». По количеству введенных за восемь месяцев 2019 года жилых метров лидируют города Ростов-на-Дону (793, 6 тысячи квадратных метров), Новочеркасск (86,9 тысячи), Батайск (88,4 тысячи)», — сказано на сайте правительства области.

В планах региона увеличивать вводимые жилплощади. Так, за прошедшее первое полугодие показатель ввода жилья увеличился по сравнению с таким же периодом прошлого года на 10,7%. «С января на Дону введен в эксплуатацию 61 многоквартирный и больше 4,7 тысячи частных домов», — следует из данных правительства.

В соответствии с национальным проектом «Жилье и городская среда» к 2024 году на Дону ввод жилья увеличится с 2,5 до 3,5 млн квадратных метров в год. За пять лет в регионе планируется ввести более 18 млн квадратных метров жилья.

Новые массивы — старые проблемы

Старый аэропорт

Одним из главных проектов в городе является застройка старого аэропорта. Участок уже отдали дочерней компании ГК «Ренова» Виктора Вексельберга ООО «Аэро-Сити». Здесь планируется построить жилой комплекс на 100 тысяч жителей.

«Этот проект двигается, насколько я понимаю. И здесь вопрос в том, каким будет качество этой застройки, городской среды, планировочных решений», — считает директор автономной некоммерческой организации урбанистических решений «Фабрика города» Михаил Векленко.

Депутат гордумы Ростова и член комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Анатолий Котляров считает, что новый комплекс увеличит нагрузку на Первомайский район. «Сейчас Шолохова — это артерия, по которой люди приезжают из Новочеркасска и Шахт, Рассвета и Аксая. Мы по пути этой артерии делаем еще один город Новочеркасск утрировано. Шолохова и так периодически стоит, а мы остановим его навсегда», — полагает депутат. По его словам, внутри квартала собираются делать дорогу по взлетно-посадочной полосе, но она упирается в М-4 и железную дорогу, через которую нет моста. «То есть она все равно будет выходить на Вересаева и Шолохова, дальше дороги нет», — пояснил Котляров.

Кроме этого, как сообщил собеседник, даже несмотря на миграционный поток из Украины, происходит убыль населения. «Соответственно, мы будем оголять районы области, вытаскивать оттуда жителей, чтобы заполнить эти массивы. И для экономики области в целом ничего хорошего из этого не будет», — считает он.

Левый берег

О планах застроить левый берег говорил еще предыдущий глава администрации города Виталий Кушнарев летом 2018 года. Тогда было известно, что новый жилой комплекс займет площадь 26 гектаров, его строительством займется компания «Крокус интернэшнл», разрабатывалось сразу несколько проектов застройки. Как сообщают СМИ, этой осенью о намерении застроить Левый берег многоэтажками упомянул и нынешний сити-менеджер Алексей Логвиненко. Стало известно, что в новом районе помимо жилых домов может появиться и аквапарк. В целом, речь идет о застройке территории между трассой и железной дорогой в направлении Батайска.

Михаил Векленко отмечает, что когда мы говорим о застройке Левого берега, то стоит понимать, о какой именно территории идет речь. «Есть линия за стадионом в сторону Батайска, говорят о ней. Но пока что нет никаких конкретных данных, это все еще планы», — сообщил урбанист.

Он отметил, что на участке напротив набережной (от Буденновского до Ворошиловского) потенциально может быть городская застройка. «Чем ближе будут дома к реке, тем они должны быть ниже. Я имею в виду невысокие здания, по стилю близкие к старой части города. Тогда, гуляя на левом берегу, мы будем любоваться правым, а на правом берегу — левым», — сообщил собеседник.

По его словам, по правую сторону между торговым центром и Западным мостом, до Батайска — болото. «Это место потенциально может стать природным парком, если оставить водную часть, высадить болотистые цветы и деревья, построить выше уровня воды легкие конструкции, которые бы не подвергались затоплениям. Таким образом у нас появится уникальный парк в Ростове и агломерации», — добавил он. Векленко пояснил, что так люди смогут гулять пешком из Батайска в Ростов и наоборот.

Анатолий Котляров рассказал, что в этой зоне потенциально есть угроза подтопления, поэтому перед строительством нужно намывать песок. Однако инвестор, по его словам, не хочет нести дополнительные траты. «Левый берег в любом случае — это пойма, зона прохода талых и паводковых вод. Мы построили стадион и сделали там большую пробку. Мы начали разрабатывать карьер с песком за Тачанкой, сделали еще одну пробку. Когда будет большая вода, а она все равно будет, это приведет к затоплению ростовской набережной, не говоря уже о нижних, расположенных по течению, домах. Появится угроза затопления железной дороги», — считает депутат. Он отметил, что в 70-х годах в Ростове уже были затопления. «Если сейчас повторится эта история, то мы будем разводить руками: „Это же стихия“. А то, что она создана искусственно, никто говорить не хочет. Вот когда уйдет под воду федеральная трасса вдоль Александровки, тогда народ может быть начнет думать. А может быть, и нет», — добавил Котляров.

Точечная застройка

В Ростове продолжают появляться объекты точечной застройки. Об их минусах говорят многие, в том числе представители власти, которые намерены бороться с этим явлением.

Михаил Веленко считает, что точечная застройка, действительно, часто плохо применяется. «Но она тоже может быть положительной для города. Это вопрос качества архитектуры, материалов, планировочных решений», — добавил он.

Анатолий Котляров комментирует, что новые многоэтажки в старых районах города сейчас загружают инфраструктуру, которая не рассчитана на такое количество людей, и плохо влияют на здания рядом. «Могу привести яркий пример. В Кировском районе построили комплекс „Аквамарин“, и компания „Кристина“ построила дом на склоне. Для себя они сделали хорошие фундаменты, но сейчас у соседнего девятиэтажного здания накренилась подпорная стенка, родник начал бить на дорогу. Там все в шоке — как бы это соседнее здание не рухнуло. Вот вам результаты нашей точечной застройки», — добавил он.

Депутат рассказал о строительстве «свечки» в парке Строителей. «После этого в детской художественной школе через дорогу, которая сто лет работает в Ростове, треснули стены», — сообщил специалист. По словам депутата, на перекрестке Садовой и Кировского появилась гостиница, которой там быть не должно. «По Кировскому между Садовой и Социалкой здание довоенной постройки дало трещину, теперь мы его дружно спасаем, усиливаем», — сообщил собеседник.

Он рассказал, что все ждут с опаской заселения «Белого ангела» на набережной. «Все квартиры однокомнатные. Где будут стоять машины?», — поинтересовался Котляров.

Депутат считает, что инфраструктура не успевает за застройщиками, и их не собираются нагружать этим. «У нас „Правила землепользования и застройки“, генплан заточены под то, что на любом пятачке можно построить что угодно. Даже в старой Нахичевани строят многоэтажные здания. Слава богу, не 24 этажа, есть ограничение до девяти. Но в остальных частях города, за исключением Нахичевани и центра, лепи, что хочешь», — полагает собеседник.

Этажи и границы

По словам Котлярова, городу стоит переходить к малоэтажному строительству. «У нас есть проблема, которая пока, слава богу, не коснулась многоэтажных домов — пожарная безопасность. Если за рубежом при большой этажности ты обязан лестницу сделать, то у нас нет сейчас такого обязательства. Все запасные лестницы являются внутренними. И если очаг возгорания возле лифтовой шахты, то по лестнице спуститься практически невозможно», — рассказал депутат.

Кроме этого, по его словам, пожарные машины выше 20 этажа доставать не могут. «На весь город есть одна вышка, которая может подать туда воду. То есть два пожара, не дай бог, — и кердык. Такое вряд ли может случиться, но никто же не ожидал, что половина центра выгорит за полдня», — полагает Котляров.

Он рассказал, что есть застройщики, которые умудряются возводить невысокие дома. «В Аксае, например, много площадок, застроенных трех-четырехэтажными зданиями. В Батайске строят малоэтажные дома. Получается, им это выгодно. Не в убыток же они себе строят», — добавил Котляров. Он пояснил, что некоторые стройкомпании стремятся не просто к прибыли, а сверхприбыли. «Зачем работать с прибылью в 100%, когда можно работать с прибылью в 300%? Только проблема в том, что с нее потом налоги не платят. Прибыль — это категория, которая находится только в воображении главного бухгалтера. И всегда можно обоснованно увеличить количество затрат, развести руками и сказать: „На самом деле, это стоит не 10 тысяч, а 40 тысяч“. Проконтролировать это практически невозможно», — пояснил депутат.

Котляров также полагает, что вместо застройки планируемых территорий стоит заняться расширением города. «Нам нужно расширяться в сторону севера и востока. Я не говорю об агломерации, но можно замкнуть вилку между Темерником и Северным. И вообще хорошо бы было провести границу города по объездной от Щепкина в сторону Платова. Там есть свободные площади и можно вести разговор о каких-то грандиозных сооружениях. И не нужно намывать восемь километров песка, как на Левом берегу», — сообщил депутат.

Специалист предложил внести кардинальные изменения в стратегию развития города до 2035 года, чтобы избежать проблем с инфраструктурой на новых территориях. «Стоит взять Советский опыт. На Западном и Северном сначала проводили коммуникации и строили инфраструктуру. Если вы посмотрите на старые фотографии этих мест, то увидите, что там есть и дорога, и разворот для трамвая, и пустыри вокруг. Только потом это начали застраивать», — сообщил Котляров. Он добавил, что это нужно включать в финансирование. «Мы заботимся о том, чтобы люди ходили по пешеходным дорожкам, а то, что на этих пешеходных дорожках муравейники… Нужно этот муравейник как-то расселить», — заключил Котляров.

Михаил Векленко считает, что город может и должен развивать существующие кварталы, в них есть огромный потенциал и емкость. Он пояснил, что это можно сделать за счет программы комплексного развития застроенных территорий, качественной точечной застройки, реконструкции кварталов и зданий. «Городу важно научиться управлять и управлять качественно. Иначе как и в советское время мы будем поглощать новые территории, но их качество будет только ухудшаться», — добавил собеседник.

По мнению урбаниста, чтобы избежать ошибок при застройке, нужно комплексно переосмыслять, каким будет город Ростов. «Мы этого реально не сделали. Мы не определили, что Ростов должен быть именно таким. Это порождает проблемы, точечные решения, которые выгодны какой-то группе людей», — заключил Векленко.