Эксперты предостерегли от покупки квартир у иногородних застройщиков

Представители ведущих риэлторских агентств предостерегли жителей города от покупки квартир не у ростовских строительных компаний. Аналитики не рекомендуют доверять девелоперам, которые мало известны ростовскому рынку, еще ничего на нем не построили: гарантировать сроки их сдачи риэлторские агентства – старожилы рынка не берутся.

Ярмарка жилья вскрыла проблемы девелоперов

Ярмарку недвижимости в этом году, по наблюдениям директора центра недвижимости "Алекс" Александра Коночкина, посетили менее 10% риэлторских агентств, остальные участники – это строительные компании. Связано это с тем, что застройщики сейчас испытывают определенные сложности с реализацией своих объектов, и пытаются во что бы то ни стало найти покупателей, считает Коночкин. Получается не всегда и не у всех. Переносить сроки строительства начинают не только небольшие компании, но и крупные застройщики, которые комплексно осваивают территорию города. Так, по данным Единого реестра застройщиков, в этом году с опозданием в 7,5 месяцев сдан дом в ЖК "Суворовский" застройщик АО "Ростовское" (входит в объединение застройщиков Юга "ВКБ-Новостройки"). Этот же девелопер скорректировал сроки сдачи еще двух домов в пользу их увеличения на полгода и на год и три месяца.

Затягивает со сдачей домов и первый по объемам строительства девелопер – компания "ЮгСтройИнвест" (ЮСИ). Помимо Ростова, компания строит также дома в Краснодаре и Ставрополе, их сдачу задержали максимально до 2,5 лет. Кроме того, владельцы квартир в ЖК "Перспективный» в Ставрополе за последние 20 месяцев пожаловались на качество строительства жилого комплекса 63 раза. Чаще всего жалобы поступают на установленные с нарушениями окна и сырость в подвалах. В Ростове-на-Дону компания приступила к строительству жилого комплекса "Красный Аксай".

Пятая по величине в регионе группа компаний "ПИК" на год и почти на два года задержала сроки ввода в эксплуатацию двух домов в жилом комплексе "Норд". Компания также планирует приступить к строительству ЖК "Доломановский" в центре Ростова.

Одной из немногих компаний среди крупных игроков на рынке в сегменте массовой застройки, которая за все время своего существования ни разу не затянула сроки сдачи домов, по словам руководителя отдела маркетинга и аналитики РК "Дон-МТ-недвижимость" Галины Пивоваровой, является второй по объемам строительства девелопер – АСО "Комстрой".

"По новостройкам ситуация не очень хорошая, потому что застройщики сильно кредитованы. Они готовы проводить акции, готовы делать скидки, лишь бы хоть как-то снизить финансовую нагрузку компании. На мой взгляд, кредитованы сейчас абсолютно все, за исключением тех, кто еще не начал строить", - рассказывает Коночкин.

По мнению эксперта, застройщики готовы компенсировать часть банковских процентов по ипотеке с тем, что итоговые значения для заемщика оказываются ниже ставки рефинансирования. "Мы понимаем, что дать процентную ставку от 7,8% до 8,5% банк не может, соответственно, возникает вопрос, кому выгодно доплачивать проценты? Вот скажите, если на строительном рынке все хорошо, то для чего застройщику, или еще кому-то доплачивать процентные ставки, чтобы их объекты приобретали?", - говорит он.

Девелоперы из Краснодара демпингуют цены на недвижимость

По словам эксперта, сейчас на ростовский рынок недвижимости выходит достаточно большое количество застройщиков из других регионов, неизвестные местному рынку. "Мы не знаем их финансового состояния, мы не знаем их бюджетов, не знаем объектов, которые они строили ранее. В принципе, сейчас это касается не только компаний из Краснодара. Они демпингуют цены. Мы иногда просчитываем, что стоимость квадратного метра в их предложениях ниже себестоимости, и удивляемся, как они вообще живут и за какие средства строят", - полагает Коночкин.

Эксперт не рекомендует отдавать предпочтение тем объектам недвижимости, которые находятся на начальном этапе строительства, а обратить внимание на дома, которые завершены на 80% и более. В этом случае вероятность окончания строительства в срок возрастает.

Вкладывать средства в недвижимость можно, но не в каждую, считает Пивоварова. "Если мы говорим о сегменте доступного жилья, то нужно выбирать крупных застройщиков, которые уже зарекомендовали себя в регионе и уже что-то построили. То есть, ты можешь приехать, посмотреть, как работают управляющие компании, как живут люди. Это такие компании, как "Комстрой", "ЮИТ", "Магистрат", ЖК "Суворовский", ЖК "Платовский". Сейчас очень много говорят о "Красном Аксае", однако, пусть для начала построят, о качестве жилья мы будем говорить через год", - рассказывает Пивоварова.

По словам аналитика, темпы строительства жилья в регионе таковы, что часть квартир в домах на этапе готовности оказывается дешевле, чем на этапе котлована. Застройщики же напротив будут рекламировать только свой объект. Поэтому во избежание неэффективных вложений эксперт рекомендует прежде обратиться в специализированные агентства из числа членов Южной палаты недвижимости, где сосредоточены профессионалы рынка и нет риска нарваться на черных риелторов.

Девелоперам предложили оптимизировать расходы на продажах

Менеджер по работе с клиентами компании "Лендлорд-эксперт" Леонид Алешин предложил застройщикам антикризисный вариант по оптимизации их расходной части, а именно вывести отдел продаж на аутсорсинг. Для девелоперов стоимость таких расходов в среднем составит 4-6% от стоимости реализации жилья. Дополнительная опция в предложении – возможность продавать квартиры в новостройках через риэлторские агентства. Для инвестора – никаких дополнительных затрат, для покупателя - это приведет к удорожанию и так недешевого квадратного метра.

Еще одним эффективным инструментом в кризис для девелоперов руководитель отдела маркетинга "Вебпрактик" Анастасия Андронова называет интернет-рекламу. Андронова советует сконцентрировать бюджеты на таргетинге с возможностью отсортировать пользователей по ключевым параметрам. Медийную рекламу же эксперт считает наиболее подходящей для продвижения жилых комплексов. С поддержанием имиджа бренда в рекламных кампаниях Андронова рекомендует повременить.

С кризисом новостроек задышала "вторичка"

С замиранием рынка нового жилья, вторичный рынок города Ростова-на-Дону вздохнул свободно, считает Коночкин. "Небольшие спады в продажах мы наблюдали во второй половине июня и в июле. Но это скорее связанно с сезонностью продаж. В августе спрос на недвижимость восстановился", - рассказывает эксперт.

По его словам, на вторичном рынке самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры улучшенной планировки площадью до 40 квадратных метров. Их ценовой диапазон варьируется от 1,9 до 2,2 миллиона рублей в зависимости от состояния квартиры и этажности. "Двухкомнатные квартиры улучшенной планировки в спальных районах покупают в среднем за 2,5–2,8 миллиона, трешки – до 3,6–3,8 миллиона рублей", - поясняет эксперт.

По данным портала neagent.info, самая дорогая стоимость однокомнатных квартир сохраняется в Кировском районе, а также в микрорайонах Берберовка, Сельмаш и Новое поселение. Двушки дороги также в Пролетарском районе города, трешки – в Ленинском районе и Нахичевани. Дешевле всего купить однокомнатную квартиру в Батайске, где средняя стоимость квадратного метра на июль этого года составляла 50,5 тысяч рублей, и на Мирном (52,4 тысячи за квадратный метр). Двушку выгоднее взять в пригороде Ростова, где цена за квадрат не превышает 36,7 тысяч рублей, а также в Батайске (43 тысячи) и в районе Ленгородка (44,4 тысячи). Трешка обойдется дешевле на Каменке (48,7 тысячи за квадрат) и на Военведе (49,6 тысячи).

Подвижки в сторону восстановления строительного рынка наблюдаются уже сегодня, считает Пивоварова. По ее мнению, на рынке намечаются тенденции к восстановлению темпов продаж. Таких беспрецедентно низких процентных ставок по ипотеке не было даже до кризиса, полагает она. Сдерживает спрос на жилье только низкие доходы населения, в случае увеличения которых и при сохранении льготных условий рынок недвижимости разнесут.