«По-тихому». Как власти застроят исторический центр Ростова многоэтажками

Принимают этот документ, со слов архитекторов, «по-тихому», без общественных слушаний. Почему Проект, призванный защищать объекты культуры, вызывает тревогу у архитекторов и защитников памятников, выяснял корреспондент RostovGazeta.

«АКТ застройки»

На сайте Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области еще в ноябре прошлого года был опубликован «АКТ государственной историко-культурной экспертизы проекта объединённой зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в исторической части города Ростова-на-Дону».

Это только один документ, говорят архитекторы. Для того, чтобы «Проект объединенной охранной зоны» (далее Проект) вступил в силу и начал действовать, его должны согласовать в Министерстве культуры РФ. По Проекту, должны были состояться общественные слушания, но их не было. Более того, его никто из общественников не видел.

Проект уже направлен в Минкульт РФ, когда его согласуют — не знает никто. Из опубликованного АКТа известно, что в историческом центре Ростова-на-Дону и Нахичевани — в «границах объединенной зоны охраны» расположены 446 ценных объектов (13 — культурного наследия федерального значения, 316 — регионального и 117 выявленных объектов культурного наследия).

Главной целью проекта является «одновременное обеспечение сохранности объектов культурного наследия, расположенных компактно в исторической части Ростова-на-Дону».

Изначальная идея властей состояла в том, чтобы защитить объекты, представляющие историческую ценность. Однако, в документе, где 265 страниц, можно увидеть, как «мелким шрифтом» чиновники разрешают строительство в этой зоне зданий от 5 до 10 этажей.

Историческая часть Ростова-на-Дону разбита на три зоны: Р-1 (светло-голубой цвет на карте), Р-2 (голубой цвет) и Р-3 (фиолетовый цвет).

В зоне Р-1 — разрешено строительство домов высотой в 18 метров (пятиэтажки). В зона Р-2 — позволят возводить объекты до 24 метров (семиэтажки), а в зоне Р-3 — до 33 метров (десятиэтажки).

Красный цвет на карте — запрет на капитальное строительство. Чаще всего, это сами дороги, где стройка невозможна.

Судя по задумке властей, десятиэтажными домами могут быть застроены Нахичевань, улицы Береговая, Седова, Красных зорь, Станиславского, и даже Пушкинская (фиолетовый цвет на карте).

Голубой цвет преобладает на представленной карте, а это значит, семиэтажные дома могут появиться на Большой Садовой и Пушкинской.

Жители этих трех зон могут сами найти свой квартал на карте.

Каким образом разрешение строительства многоэтажек «обеспечит сохранность объектов культурного наследия» — непонятно.

Если документ получит одобрение в Министерстве культуры РФ, стройка многоэтажек в исторической части Ростова станет возможным.

Заместитель председателя комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области — начальник отдела охраны объектов культурного наследия Ирина Коробова отметила, что общественных слушаний не должно быть по этому вопросу, «по закону они не предусмотрены».

«У нас был общественный совет, на котором это все рассматривалось. Проект находится на согласовании [в Министерстве культуры]», — сказала Ирина Коробова.

Запросы по теме потенциальной застройки исторической части города направлены редакцией в региональный Комитет по охране объектов культурного наследия.

Охота на кварталы

«Зону Р-3 (фиолетовый цвет) чиновники назвали „зоной территории и кварталов и участков, композиционно связанных с объектами культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся районов, где регулирование определяется задачами общего масштабного единства историко-градостроительной среды и объектов современного строительства“. Вот такое название придумали для кварталов, где „масштабное единство“ выражается в застройке высотой в 33 метра. Но люди, проживающие в этой зоне, вряд ли хотят увидеть десятиэтажные дома по соседству. На склоне к Дону (по улице Листопадова и 1-я Пролетарская) — одноэтажная застройка, частный сектор. Здесь по проекту „нарисованы“ семи и десятиэтажные дома в перспективе. Если дают шанс, значит, эти дома точно здесь возникнут», — говорит архитектор Александр Ломтев.

Такая же ситуация, поясняет эксперт, на Кировском проспекте, на спуске к Дону, где сейчас преобладает малоэтажная застройка. В перспективе власти «видят» в этой зоне десятиэтажные дома. Архитектор уверен, если Проект объединённой зоны охраны будет принят — десятиэтажные дома рано или поздно появятся на этих участках.

«Зачем здесь строить многоэтажные дома? Даже если здесь ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), на этом месте на данный момент нельзя строить многоэтажки по правилам землепользования. Но если выкупить весь квартал и пройти через процедуру внесения изменений в Правила землепользования в Ростове-на-Дону и пройти необходимые процедуры, то эту зону можно изменить. То есть, создают условия, чтобы застройщики „охотились“ на эти кварталы», — говорит Александр Ломтев.

Миллионы на ветер

Утверждение «Проекта объединенной охранной зоны» в представленном виде, уверен Ломтев, приведет к уничтожению масштаба сложившейся застройки по периметру кварталов в историческом центре. Во многих местах предполагаемого проекта по проекту рядом с объектами культурного наследия могут вырасти дома — доминанты (строения превышающие высоту соседнего здания более чем 1/3 от его высоты).

Например, сейчас рядом с некоторыми объектами культурного наследия на улице Пушкинской можно строить здания высотой только до 15 метров, а предлагаемом проекте на том же самом месте разрешают здания высотой 24 м. Можно констатировать, что «Проект объединенной зоны охраны» игнорирует ранее разработанные и действующие сейчас зоны охраны объектов культурного наследия.

Дело в том, что уже несколько лет в регионе за немалые средства — частные и бюджетные созданы «охранные зоны» для объектов культурного наследия (ОКН).

«Охранные зоны ОКН помогают обеспечить сохранность объекта в его историческом ландшафтном окружении, устанавливая особый режим использования земель и земельных участков», — пояснял замгубернатора Игорь Гуськов.

В регионе насчитываются почти 11 тысяч объектов культурного наследия. Более 70% объектов в регионе уже обеспечены «охранными зонами», так говорили власти летом текущего года.

Сейчас чиновники уверяют, что «Проект объединенной охранной зоны» поможет сэкономить деньги. Якобы, заниматься индивидуальными «охранными зонами» невыгодно, именно поэтому и было решено создать «Проект» и объединить все ценные объекты. Однако, в регионе осталось менее 30% объектов без «охранной зоны», большую часть работы уже выполнили. Стоит ли сейчас думать об экономии средств, спрашивают эксперты. Общей суммы трат на создание охранных зон в этом году — найти не удалось. К примеру, на установление зоны охраны только шести объектов культурного наследия регионального значения в 2019 году Ростове-на-Дону потрачено 3 миллиона бюджетных рублей.

В 2020 году в рамках реализации госпрограммы Ростовской области «Развитие культуры и туризма» на охрану и сохранение объектов культурного наследия из областного бюджета выделено 396 млн рублей.

Все зоны охраны для зданий в историческом центре Ростова-на-Дону на которые были потрачены миллионы бюджетных средств и частных инвестиций, перестанут действовать, как только будет принят «Проект объединенной охранной зоны», который выполнен за миллионы рублей из бюджета.

«В Ростове четыре года разрабатывались для каждого объекта культурного наследия индивидуальные охранные зоны. Это документ, где написано, как здание должно охраняться, какой высоты здания можно строить рядом, из какого материала должна быть облицовка соседнего строения и даже форма кровли. Сейчас мы имеем сотни действующих и в большинстве своем эффективных охранных зон: что можно строить, какой высотности… тем не менее Комитет по охране объектов культурного наследия и администрация решили, что городу нужен «Проект объединенных охранных зон». Проект выполнили ГАУК РО «Донское наследие», историко-культурную экспертизу провели иногородние эксперты, а общественные обсуждения Комитет по охране объектов культурного наследия почему-то не проводили, хотя этого требует Федеральное законодательство (Постановление правительства РФ номер 972 от 12 сентября 2015 пункт 12), — прокомментировал Александр Ломтев.

Есть решения в предлагаемом проекте, которые никак не обоснованы. Те зоны охраны, что уже разработаны и действуют, сделаны адресно и в более «щадящем режиме для масштаба застройки центра города, уверен спикер.

«Разработчики объединенной зоны охраны могли объединить ранее разработанные регламенты, но они этого, к сожалению, не сделали, а повысили максимально допустимую высоту зданий на 4-5 м, а где-то на 8 метров в центре города», — отмечает Александр Ломтев.

Проект будет иметь глобальные последствия, если его примут. Сейчас решается, какое соседство ожидает каждый дом в исторической части Ростова-на-Дону.

Комиссия по сносу

В конце ноября в Ростове демонтировали три старинных здания в районе «Солдатская слобода» на улицах Донской и Ульяновской. Среди уничтоженных — Доходный дом Черкасовых, построенный в 1900 году.

В начале декабря городские власти решили снести аварийные доходные дома Беловой и Голубева, построенные в конце XIX — начала XX века.

Дом Науменко на Станиславского, 39 должны были снести до 15 декабря. На фасаде здания до сих пор можно разглядеть следы от пуль. Дом является архитектурным свидетелем несколько битв за Ростов во время Великой Отечественной. После акций горожан против разрушения здания — работы по сносу приостановили на три месяца. В спасении Дома сыграл огромную роль общественный скандал: тема широко обсуждалась в соцсетях, ростовчане запустили инстаграм-флешмоб, разместили баннер с надписью «Это наша благодарная память» и даже приносили гвоздики к зданию.

В конце прошлого года в Ростове создали комиссию по восстановлению исторического архитектурного облика города, но она ни разу не собиралась. Об этом говорит председатель совета Ростовского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кожин.

«Есть комиссия по капремонту, но и она за три года так и не собралась. Градостроительный совет, который должен принимать решение развития городской среды, собирался в последний раз в 2017 году. Возможно, есть комиссия по сносу аварийного жилья, я не исключаю. Но я туда не вхожу», — говорит Кожин.

По словам собеседника, в Ростове-на-Дону постепенно исчезают «фоновые здания».

«Проект объединенной охранной зоны „благословил“ сносить дома на Донской и Ульяновской. В этой зоне не остается того, что называется фоном. К примеру, дом Науменко на Станиславского, 39. В Ростове сохраняют только те здания, которые имеют статус памятника и выборочно те здания, которые, возможно, получат статус выявленного объекта. Все остальное является зоной регулируемой застройки. Получается, любое старое задние, которые не имеет статуса памятника в зоне исторического центра, который обозначен на генплане города, обречены на снос и застройку зданиями которые будут иметь определенную высотную отметку», — говорит Кожин.

Спикер уверен, что если застройщику разрешат строить здание высотой в 33 метра, ниже этой отметки он вряд ли будет возводить.

«У нас охранная зона предполагала, что „защита“ появится вокруг каждого памятника радиусом в 100 метров. После этого вокруг памятника появляется только зона регулируемой застройки. А охранная зона „скукоживается“ до расстояния только перед памятником: на проезжей части и на тротуаре. А то что справа и слева от памятника — перестают быть охранной зоной и получают статус зоны регулируемой застройки. Любое здание которое имеет статус, обречено иметь соседей. Слева и справа и эти соседи будут выше, чем „хозяин“», — говорит Кожин.

Проект объединенной охранной зоны, уверен эксперт, приведет к тому, что в городе останутся памятники, но не будет «фона». Весь «исторический фон» превратится в зону регулируемой застройки.

«Все исторические здания, построенные в конце 19 века, не снесут сразу. Одномоментно — нет, но тенденция есть. Она будет преобладающей и мы не увидим старых зданий — будем видеть заборы, новостройки и останутся только памятники. Теперь исторических зданий не будет. Вместо них будут пятиэтажные, восьмиэтажные и десятиэтажные дома», — заключил Кожин.

Читайте также: Власти Ростова обжалуют решение о строительстве многоэтажки на Береговой