Кадастровый взрыв: оценка "на глаз" увеличила цену земли в десятки раз

По данным СМИ, во время последней пресс-конференции глава РФ Владимир Путин отметил, что уровни тарифов, кадастровых платежей должны быть основаны на реальных доходах населения и "нельзя, как в 90-е годы, проводить шоковую терапию". По его словам, могут появиться льготы для некоторых категорий граждан.

Как сообщил депутат Госдумы России Максим Щеблыкин, в отдельных случаях цена недвижимости в Ростовской области после последней перееоценки выросла в 30 раз, при этом людям не разъясняют причины такого удорожания. Новые требования налоговой жителям региона еще предстоит получить, поэтому возмущенных и желающих обжаловать результаты оценки пока немного. Журналисты RostovGazeta разобрались в масштабах проблемы и ее причинах.

Подорожали в разы, подешевели на проценты

Получить комментарии от Росреестра, Минимущества Ростовской области и налоговой пока не удалось, так как ведомства не ответили на запросы издания.

Но результаты двух последних оценок доступны на сайте правительства региона и их легко можно сравнить, для чего мы наугад взяли несколько объектов в разных городах области.

Стоимость земельных участков в 2016 году в некоторых районах и городах региона подорожала больше чем на 70% по сравнению с предыдущей переоценкой, которая проводилась в 2012 году. Так, в городе Гуково стоимость одного из участков земли в 2012 году составляла 100 тысяч рублей, а в 2016 году его стоимость выросла до почти 400 тысяч рублей. В таких городах как Волгодонск, Аксай, Азов, стоимость отдельных земельных участков в 2016 году выросла на 20-300%. Несмотря на удорожание большинства проверенных земельных участков, встречаются случаи, когда стоимость имущества снизилась, но не в разы.

Так, в Ростове-на-Дону стоимость земельного участка на проспекте Стачки уменьшилась на 20%, с 146 тысяч до 115 тысяч рублей, а в городе Зверево один из земельных участков подешевел с 105 тысяч до 87 тысяч рублей.

Ковровая бомбардировка

Опрошенные RostovGazeta эксперты уверены, что причины такого скачка кроются в неверном подходе к оценке кадастровой стоимости, а также в отсутствии государственных бюджетных учреждений, которые должны быть созданы специального для этого.

Начальник отдела оценочных и финансово-экономических экспертиз и исследований "Ростовского центра судебных экспертиз" Екатерина Зозуля уверена, что неточности возникают из-за массового подхода к оценке кадастровой стоимости.

"В связи с тем, что нет детального подхода к оценке каждого участка, получается так, что стоимость значительно отклоняется от рыночной, поэтому здесь можно говорить о неточностях в связи с массовостью этой оценки. Люди, которые не согласны, и считают, что кадастровая стоимость завышена относительно рыночной, согласно постановлению президента, могут оспорить эту ситуацию. Зачем человек будет платить налог дороже, чем он просто на рынке продаст?" - рассказала Зозуля.

Эксперт сообщила, что помимо завышения стоимости кадастровой относительно рыночной, также зафиксированы случаи, когда кадастровая стоимость ниже рыночной.

"Хотелось бы обратить внимание на то, что обращаются с жалобами те люди, у кого кадастровая стоимость завышена, но в то же время в тени остаются ситуации, где стоимость реально занижена, однако в таких случаях люди просто не обращаются, не начинают оспаривать, и забывают про это, так как, безусловно, им это невыгодно", - отметила спикер.

Заместитель директора компании "Эксперт+" Владимир Макаров также отмечает, что причина неверной оценки кадастровой стоимости заключается в массовом методе оценки, особенно это касается объектов недвижимости.

"Массовая оценка делается как ковровая бомбардировка, то есть такой метод в любом случае, никогда не будет учитывать индивидуальные различия объектов недвижимости. Например, есть дома прошлого века, а есть дома совершенно свежие, которым менее 10 лет, и методикой предусмотрено обращать внимание на дату постройки, а вот непосредственное состояние объектов уже не учитывается. Оценка предполагает сравнение аналогов, и, соответственно, все будет зависеть от того, какие аналоги будут выбраны", - сообщил Макаров.

Также, по его мнению, существует еще одна проблема – это отсутствие специального государственного учреждения, которое должно проводить оценку кадастровой стоимости.

"В середине 2016 года были внесены изменения в закон об оценочной деятельности, и в соответствии с этими изменениями государственную кадастровую оценку могут выполнять только государственные бюджетные учреждения, специально созданные для этого, но на данный момент, насколько мне известно, по Ростову такого учреждения нет. Оценка проводилась в рамках тендерных процедур, предусмотренных законодательством о закупках, среди коммерческих организаций", - рассказал Макаров.

Он сообщил, что большая погрешность чаще встречается при оценке земельных участков.

"Если говорить о недвижимости, там меньше разбега цен, поэтому меньше погрешности, поскольку жилая недвижимость все-таки более ликвидный рынок, например, если цена за метр 50 тысяч, то там будет плюс минут 5 тысяч, это максимальный разбег. С земельными участками ситуация немного другая, меньше чем на 30 тысяч завышений я не сталкивался, то есть все объекты, которыми мы занимались в плане снижения кадастровой стоимости, снижение происходило на средний процент порядка 45%. Многие объекты, особенно крупные, промышленные, завышаются очень сильно, 400 миллионов вместо 200, поэтому собственнику приходится платить в 2 раза больше налогов и арендных платежей", - рассказал Макаров.

Когда игра стоит свеч

Начальник отдела оценочных и финансово-экономических экспертиз и исследований СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" Екатерина Зозуля отмечает, что в большинстве случаев кадастровая стоимость оказывается адекватной.

"Переоценка проводится не каждый год, поэтому, естественно, что стоимость на недвижимость возрастает в разы, и когда люди получают новую кадастровую стоимость, естественно, что они шокированы, потому что произошел большой скачок. Но когда они к нам, к оценщикам, приходят с целью предварительного анализа, мы приходим к выводу, что смысла нет, и кадастровая стоимость достаточно адекватна", - рассказала Зозуля.

Ростовские эксперты во время обсуждения проблемы в сентябре 2017 года пришли к выводам, что на сегодняшний день существует несколько проблем, с которыми приходится сталкиваться, при оценке кадастровой стоимости.

По мнению депутата Госдумы Максима Щаблыкина, процедура оценки перестала быть прозрачной, так как отсутствует механизм разъяснения людям, почему в одночасье их земля настолько подорожала, почему они теперь должны платить такой высокий налог. Вторую проблему озвучила заместитель начальника отдела УФНС России по Ростовской области Наталья Германова, которая сообщила, что в Ростовской области не хватает грамотных судебных экспертов, которые решают споры по земельным вопросам.

"Как оценщик, я часто сталкиваюсь с неквалифицированным подходом судебных экспертов, поэтому в Ростовской области должна быть упорядочена их работа, сейчас судебным экспертом может быть тот, кто имеет опыт и образование, но этого для качественной работы не всегда достаточно", - отметила Германова.

Она привела пример, когда хозяин участка пытается снизить его кадастровую стоимость с условных 2 тысяч рублей до 1 тысячи рублей, при этом выставляет его на продажу за 2,5 тысячи рублей.

Заместитель директора компании "Эксперт+" Владимир Макаров ответил, что требования к оценщикам сейчас ужесточаются.

"С 1 апреля 2018 года все оценщики, которые занимаются вопросами снижения кадастровой стоимости, должны будут сдавать квалификационный экзамен, чтобы получить аттестат, таким образом неквалифицированные оценщики уйдут с рынка", - добавил спикер.