Posted 3 марта 2017,, 11:00

Published 3 марта 2017,, 11:00

Modified 11 сентября 2022,, 14:54

Updated 11 сентября 2022,, 14:54

Почему Краснодар перестроил Ростов

3 марта 2017, 11:00
Массовая экспансия на рынке жилья Ростовской области краснодарских застройщиков – это, безусловно, малоприятная тенденция для местных строительных компаний, которые склонны видеть в данном процессе чуть ли не заговор или злой умысел властей.

Массовая экспансия на рынке жилья Ростовской области краснодарских застройщиков – это, безусловно, малоприятная тенденция для местных строительных компаний, которые склонны видеть в данном процессе чуть ли не заговор или злой умысел властей. Но если разобраться в причинах этого явления, то быстро станет ясно, что все условия для него были созданы еще в прошлом десятилетии – при совершенно других, кстати, властях.

Главная проблема ростовского рынка первичного жилья очень долгое время заключалась в том, что он не был ориентирован на массовый спрос. Хорошо помню, как где-то в 2003 году, вскоре после сдачи первого "элитного" дома на Пушкинской, один риэлтор с гордостью говорил на страницах местной прессы, что в Ростове появилось жилье, сопоставимое по стоимости с Парижем. Не для печати же назывались имена уважаемых людей, которые купили в этом доме квартиры, причем не только для себя, но и для родственников и любовниц.

Непосредственным результатом ориентации местных застройщиков на жилье бизнес-класса и выше стало то, что большинство игроков хотели строить в центре, а это, в свою очередь, подтолкнуло вверх цены на землю и быстро сформировало весьма заметную в ростовском бомонде прослойку земельных спекулянтов. Жить на высокой марже – мечта любой компании, но когда наступает время жить с оборота, просто так перестроиться на новый лад удается далеко не всем. Когда городские и областные власти в конце прошлого десятилетия наконец озаботились строительством массового и условно доступного жилья, оказалось, что потянуть проект на Левенцовке сможет лишь внешний игрок – крупный столичный холдинг. Хотя и там, как тогда говорили, все решалось на чисто политическом уровне.

Другая небезызвестная особенность ростовских строительных компаний – их непрозрачность. Опять же, вспоминаю, как в 2010 году на одной из последних коллегий областной администрации под председательством вице-губернатора Сергея Назарова он рассказывал, что банки не могут спасать проблемных застройщиков, поскольку за известным брендом чаще всего скрывается несколько десятков юрлиц с уставным капиталом 10 тысяч рублей и "серыми" схемами. Надо полагать, речь шла об одном крупном по ростовским меркам строительном концерне, "наследство" которого власти и дольщики не могут разобрать до сих пор. Хотя незавидной судьбе его основателя, ныне находящегося в СИЗО, можно только посочувствовать.

Что тем временем происходило в Краснодаре? Во-первых, там удалось сохранить и модернизировать большинство домостроительных комбинатов, созданных еще в советские времена. Во-вторых, была создана эффективная связка между одним из крупнейших региональных банков и близкими к нему застройщиками, что позволило обеспечить и сравнительно низкую стоимость строительства, и сравнительно легкие условия по ипотеке. В-третьих, ряд известных застройщиков Краснодара, которые раньше специализировались на элитном жилье, смогли выйти на массовый рынок и закрепиться в этой прежде не свойственной для себя нише. В общем, нет ничего удивительного в том, что когда в Краснодаре было построено все, что только можно построить, эта индустрия обратила внимание на соседний регион и быстро в него зашла.

В результате мы имеем вполне прогнозируемую картину: цены на жилье в Краснодаре существенно ниже, чем в Ростове, а выбор вариантов больше. Единственным утешением для ростовчан здесь может быть разве что тот факт, что цены на жилье в городе медленно, но все же пошли вниз. По данным портала "Мир квартир", в прошлом году средняя стоимость квартиры в ростовских новостройках снизилась на 3,9% (до 2,972 млн рублей), а во вторичном сегменте - на 2,1% (до 3,269 млн рублей). Но здесь, опять же, требуется сравнение с Краснодаром, где "первичка" за год подешевела сразу на 16,7% (средняя стоимость квартиры - 2,556 млн рублей) и на 12,5% в пересчете на среднюю стоимость квадратного метра (до 44,8 тысячи рублей). В Ростове же средняя стоимость "квадрата" составляла 58 тысяч рублей. При этом еще следует помнить, что средняя зарплата в Ростове в прошлом году составляла 31,6 тысячи рублей в месяц, а в Краснодаре – 37,5 тысячи рублей, то есть жителю Краснодара купить квартиру в своем городе гораздо проще. Собственно, это и позволяет Краснодару выигрывать у Ростова конкуренцию за, как сейчас модно выражаться, человеческий капитал: примерно треть нового жилья в столице Кубани покупают жители других регионов (в том числе и Ростовской области), которые там же и остаются. Видеть подобную статистику по Ростову мне не приходилось.

"