Банкиры ожидают рост ипотечного кредитования не в последнюю очередь благодаря рефинансированию выданных под 15%—16% в 2015 и 2016 годах кредитов и готовы идти на уступки при выдаче новых.
Ажиотаж на рынке недвижимости
По данным ЦБ, в январе-феврале текущего года жители Ростовской области получили 2224 ипотечных кредита на общую сумму 3,5 миллиарда рублей, что ниже данных аналогичного периода прошлого года на 5% по количеству и на 4,4% по объему кредитов. При этом в целом по России сокращение составило 16,7% и 14,7% соответственно. "Сжатие объемов ипотечного кредитовании в годовом выражении произошло за счет февраля этого года и связано в основном с эффектом высокой базы прошлого года", — поясняет управляющий отделением Ростов-на-Дону Южного ГУ Банка России Наталья Леонтьева.
По ее словам, повышенный спрос на ипотеку со стороны населения в феврале 2016-го обусловлен предполагаемым окончанием государственной программы субсидирования процентной ставки в марте. Ее продление до 1 января 2017-го привело к активизации спроса на ипотеку в конце прошлого года.
"Большинство жителей Ростова-на-Дону, кто планировал приобрести квартиру в строящемся доме, сделали это в конце 2016 года, когда программа господдержки завершалась. Именно в этот период на банковском рынке зафиксировали наибольшую ипотечную активность среди клиентов", — утверждает директор сети отделений Райффайзенбанка по Ростовской области Наталья Рогачева.
Снижение объемов кредитования коснулось только первичного рынка жилья.
"Вторичка" вздохнула свободно и выдохлась
Придушенный, по словам риелторов, государственной программой рынок вторичной недвижимости в Ростове-на-Дону и Ростовской области вздохнул с облегчением после ее завершения. Однако ожидаемого за этим резкого увеличения спроса на вторичное жилье, по мнению советника председателя правления Банка "Возрождение" Ларисы Чураевой, не последовало. Ставки по ипотеке на вторичном рынке по-прежнему остаются на 1-2 процентных пункта выше, чем на первичном рынке, и варьируются в пределах 12—13% годовых. "Если говорить о текущем соотношении спроса на ипотеку на новостройки и вторичное жилье, то даже в отсутствие программы господдержки вряд ли стоит ожидать значительный прирост выдачи ипотеки на вторичном рынке во многом из-за разницы в ставках", — считает эксперт.
Подтверждает ее слова и руководитель специализирующегося на выдаче кредитов на покупку жилья на вторичном рынке банка "ДельтаКредит" в Ростове-на-Дону Марина Белова. По ее словам, с начала года в банке отмечают сокращение объемов кредитования в этом сегменте на 4%.
Иного мнения придерживается директор регионального отделения Райффайзенбанка. По словам Рогачевой, по итогам первого квартала текущего года в Ростове-на-Дону в числе ипотечных сделок на кредит по покупке квартиры на вторичном рынке приходится около 70%. "Во-первых, стоимость "вторички" за время кризиса снизилась, такое жилье стало более доступным для клиентов. Во-вторых, география новостроек смещается в сторону периферии, тогда как вторичный рынок предлагает квартиру в любом районе города. Наконец, в-третьих, приобретение квартиры в уже построенном доме сопряжено для клиента с меньшими рисками: квартиры прошли госприемку, проведены и подключены все коммуникации, оформлено право собственности", — поясняет она.
Банки продолжают снижать ставки по инерции
Несмотря на окончательное завершение в конце прошлого года действия госпрограммы, банки продолжили смягчать условия ипотечного кредитования за счет разработки собственных программ. Многие уже сегодня снизили процентную ставку по ряду кредитных программ, включая ипотеку, вслед за снижением ключевой ставки ЦБ в марте текущего года на 0,25 процентных пункта (до 9,75% годовых). По данным ЦБ, средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в Ростовской области по итогам первых двух месяцев снизилась на 0,6 процентных пункта (до 11,9% годовых), средневзвешенный срок кредита увеличился на один месяц (до 190,4 месяца).
Такие ставки в прошлом году были разве что в рамках программы господдержки, считает Чураева. "Мы ожидаем некоторого увеличения спроса на новостройки по сравнению с 2016 годом. Сохранить и даже несколько превысить уровень продаж предыдущего года банки могут за счет совместных программ с застройщиками — например, когда предлагается скидка к ставке по ипотечному кредиту", — отмечает она.
Чураева считает, что при отсутствии негативных макроэкономических факторов и с ожидаемым оживлением на внутренних и внешних финансовых рынках, обеспечивающих снижение стоимости фондирования для банков, положительная динамика выдачи ипотечных кредитов в 2017 году составит 10%—15%. "Ипотека, с одной стороны, связана с рынком строительства, с другой стороны, с общим состоянием экономики и платежеспособностью населения. Если на рынке будут появляться новые квартиры, и у населения будут деньги, чтобы их покупать, ипотека будет расти", — говорит Белова.
До конца года эксперт прогнозирует уменьшение процентной ставки по ипотеке ниже 10%. "Интенсивность снижения будет зависеть от политики ЦБ и поведения крупнейших маркетмейкеров", — отмечает Белова. При этом Рогачева считает, что уже сейчас рынок предлагает хорошие условия по ипотеке, и в 2017 году будет расти в том числе за счет рефинансирования кредитов, выданных в 2015 и 2016 годах под 15%—16% годовых. "Конечно, условия ипотечного кредитования могут стать еще лучше, но низкие проценты по кредиту могут привести к росту стоимости недвижимости. Поэтому мы не рекомендуем откладывать решение о приобретении жилья", — советует эксперт.