Как и куда жаловаться на управляющую компанию: делаем это правильно

Ответственные за дезинфекцию организации зачастую проводят уборку реже, чем положено, или не делают это вовсе.

Летом 2020 года по поручению губернатора Василия Голубева опросили более 55 тысяч жителей Ростовской области об их удовлетворенности работой УК. На основе полученных данных составили рейтинг лучших и худших управляющих компаний из 345 организаций. Те компании, которые оказались в числе худших, не выполняли свои обязанности по благоустройству дворов, освещению придомовой территории, а также уборке подъездов.

Худшими в регионе оказались «Результат» в Ростове, «Управляющая компания Меркурий» в Волгодонске, «Дом сервис» в Новочеркасске, «УК Квартал-сервис» в Таганроге. Так когда и куда жаловаться на управляющую компанию, если она не выполняет свои обязанности или завышает тарифы за услуги?

На что можно подать жалобу?

Жители многоквартирных домов имеют право обращаться в надзорные органы по многим причинам. Если сантехник не приходит по вызову, на дверях подвалов отсутствуют замки, датчики учета поломаны, а на ступенях подъездах корка льда — все это повод обратиться с жалобой на УК. В любом случае обращение должны рассмотреть и дать на него ответ о принятых мерах.

Обязанности управляющих компаний

В перечень обязанностей УК по содержанию многоквартирных домов входит:

• поддержание порядка в доме: влажная уборка, а в период пандемии коронавируса и дезинфекция подъездов, включая перила, подоконники, ручки дверей. Сюда же относится уборка наледи и снега в зимний период
• обслуживание инженерных сетей, которая подразумевает устранение неполадок при поломке датчиков, электропроводки, водопровода, а также пожарной и охранной сигнализации
• сохранность общедомового имущества, к которому относятся подвалы, чердаки, лестничные пролеты и площадки, нежилые хозяйственный помещения и лифтовые шахты
• содержание несущих конструкций многоэтажки: ремонт и замена кровли, поддержание удовлетворительного состояния фасада и стен
• своевременная замена неисправных замков и прочих элементов

Управляющие компании выполняют роль информатора в случае изменения коммунальных тарифов, выявляют жильцов, не вносящих платежи за коммунальные услуги, ведут учет проживающих и зарегистрированных жильцов.

УК ведет переговоры с ресурсоснабжающими организациями. Если вода в водопроводе ненадлежащего качества, УК предъявляет претензию водоканалу. Такая история в этом году наблюдалась в Ростове-на-Дону, где уже в феврале вода из кранов горожан пошла зеленого цвета и с запахом тины. Ростовчане писали о проблеме в соцсетях, жаловались в надзорные органы, ситуация получила большой общественный резонанс. В итоге городской водоканал регулярно отчитывался о проведенных исследованиях и предпринятых мерах. Как оказалось, основной причиной ужасного состояния воды в Ростове стало загрязнение основного источника — реки Дон.

Жители каждого конкретного многоквартирного дома составляют свой индивидуальный договор, в котором прописаны обязанности УК. Они могут разниться и включать или не включать те или иные условия в зависимости от необходимости. Чтобы узнать, что именно должна выполнять УК, запросите копию договора, в котором все подробно расписано.

При возникновении неисправности или проблемы сначала обращаются непосредственно в управляющую компанию.

Кому жаловаться на плохую уборку и протечку

Подразделение, в которое можно обратиться с жалобой, зависит о рода проблемы. Если в подъездах грязь, двор убирают от случая к случаю, в отопительный сезон батареи еле теплые, а из крана с горячей водой бежит прохладная струя — все это повод для обращения в аварийно-диспетчерскую службу.

Оптимально подать жалобу в письменном виде, но можно сходить в службу или позвонить. Ваше обращение с указанием личных данных и описанием проблемы должны зарегистрировать и сообщить номер жалобы, время регистрации и фамилию сотрудника, принявшего сообщение.

Аварийно- диспетчерская служба должна устранить все неисправности и отчитаться о выполнении работ.

Если результат ремонта неудовлетворительный или вас не устраивает работа сотрудников, вы можете пойти к директору УК. Руководству также можно пожаловаться на регулярные ошибки в расчетах бухгалтерии.

При обращении необходимо описать возникшую проблему и написать заявление, один образец которого остается в компании, а второй у заявителя.

Куда обращаться, если управляющая компания бездействует

Не все компании сразу реагируют на обращения жильцов вверенных им домов. В Ростове в одном из многоэтажных домов по улице Борко УК устроила настоящий коммунальный ад. Несмотря на многократные обращения жильцов и бесчисленные сигналы о бедственном положении жилого дома, управляющая компания не предприняла никаких мер. В доме постоянно затапливало подвал, текли трубы, своевременно не проводилась дезинсекция и дезатирация, в квартирах холодные батареи, часть из которых УК просто срезала, оставив кухни без отопления.

Как быть в таких случаях, когда организация, обязанная делать жизнь комфортнее, разрушает вверенное ей имущество?

Жалоба в Роспотребнадзор

Роспотребнадзор контролирует качество предоставляемых услуг ЖКХ, будь то подача электроэнергии, водоснабжение, отопление, ремонт или содержание общедомового имущества. Если вы уже жаловались на проблему, но управляющая компания проигнорировала обращение или вас не устроил результат — прямая дорога в надзорное ведомство.

Образец жалобы на управляющую компанию можно найти на сайте Роспотребнадзора и там же подать заявление. В заявлении необходимо указать фамилию, имя и отчество заявителя и руководителя территориальногo отделения Роспотребнадзopa. Ниже изложить претензию и прикрепить документы, подтверждающие бездействие УК или плохое качество проведенных работ.

Заявление рассматривают в соответствии c законом «O защитe прав потребителей» в течение 10-30 дней.

Жалоба на УК в ФАС

Антимонопольная служба (ФАС) контролирует оплату коммунальных услуг жильцами многоквартирных домов. Также антимонопольная служба следит, чтобы жителям многоэтажек не навязывали невыгодные или лишние услуги, чем часто грешать УК новостроек. Некоторые доходят до того, что заставляют жильцов оплачивать проход в дом или подвоз строительных материалов, что является явным нарушением законодательства.

Жалобу на управляющую компанию в ФАС подают в письменном виде на сайте или по почте. После регистрации заявление сотрудники надзорного органа проведут проверку и в случае выявления нарушений наложат штраф и вынесут предписание по устранению недочетов.

Обращение в жилищную инспекцию

Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) обязана контролировать работу служб ЖКХ и привлекать их к ответственности в случае невыполнения прямых обязанностей.

Написать жалобу в ГЖИ можно в бумажном или электронном виде, отправить на сайте, по почте или отнести лично. Обратиться в инспекцию можно без предварительного запроса в УК, срок рассмотрения заявления 30 дней.

Поводом для подачи жалобы в ГЖИ является любой жилищный вопрос:

• нарушение правил использования и сохранности жилого фонда
• некачественное предоставление коммунальных услуг
• необоснованные нормативы потребления ЖКХ

Писать в жилинспекцию можно по любому возникшему вопросу, если орган не отвечает за эту сферу, то перенаправит жалобу в ответственное ведомство.

При подтверждении претензий орган вынесет управляющей компании предписание, в случае невыполнения которого предусмотрен штраф.

Жалоба в прокуратуру

Если обращения в ГЖИ, Роспотребнадзор или ФАС не принесли результата, следующим шагом станет жалоба на УК в прокуратуру.

Изначально обращаются в районную прокуратуру, писать жалобы в вышестоящие органы не имеет смысла, ее все равно перенаправят по месту жительства. Ответ от прокуратуры должен поступить в течение 30 дней с момента получения жалобы.

В ответе сообщается о результатах прокурорской проверки. В случае подтверждения нарушений прокуратура выносит предписание об их устранении.

Заявление в прокуратуру пишут по образцу, который можно найти на официальном сайте или при личном посещении канцелярии, заполняя все данные и описывая проблему. К жалобе прикладывают подтверждающие бумаги.

Отправляют заявление по электронной или обычной почте, либо относят лично.

Когда обращаться в суд

Подавать жалобу на управляющую компанию в суду можно, если все остальные заявления не принесли желаемого итога. Заявление в суд подают, если проблеме еще нет трех лет, рассматривают заявление в течение двух месяцев.

Суд может взыскать компенсацию за неудовлетворение ваших требований, обязать управляющую компанию устранить неполадки и выполнить требования жильцов. Суд поможет получить компенсацию при травмах из-за не посыпанного песком льда или при ущербе от прорыва трубы.

В случае, если сумма компенсации не превышает 1 миллиона рублей, платить государственную пошлину за подачу иска в суд не придется. Если сумма превышает 1 миллион рублей, госпошлину рассчитывают из суммы компенсации с вычетом одного миллиона рублей.

Образец жалобы на управляющую компанию

Образец жалобы на УК в то или иное ведомство всегда можно найти на официальном сайте структуры. Но существуют и общие требования к оформлению заявления:

• указать наименование организации, в которую направляется жалоба, или должность, фамилию, имя, отчество соответствующего ответственного лица. Здесь же указывают свои ФИО и почтовый или электронный адрес, по которому поступит ответ
• если заявление пишется от руки, пишите разборчиво, перечислите документы, которые прикладываете в качестве подтверждения, и поставьте дату и подпись
• подробно изложите проблему без указания статей закона, которые, по вашему мнению, нарушила УК. Идеально будет, если в подтверждение всего описанного будут присутствовать фотоснимки или видеоролики, показания очевидцев, квитанции, предыдущие обращения в случае их наличия
• не используете при написании жалобы малозначительные детали, не высказывайте эмоции, не применяйте ненормативную лексику. Если ваше заявление невозможно прочитать или оно не отражает сути вопроса, ответа на жалобу вы не дождетесь

Как подать жалобу на УК

Подать заявление на управляющую компанию можно через официальный сайт ведомства, госуслуги или лично.

Если вы зарегистрированы на сайте госуслуг, с него можно перейти в личный кабинет на сайте ГИС ЖКХ и открыть вкладку «Направить обращение или жалобу». Личная информация заполнится автоматически, после чего необходимо выбрать адресата и изложить суть проблемы.

К электронному заявлению также прилагают подтверждающие все изложенное документы и фотографии.

При отправлении жалобы на УК по почте рекомендуется сделать опись вложения, в которой перечисляют все документы. Так вы сможете подать претензию в случае утери каких-либо бумаг.

При личной подаче жалобы заявление в двух экземплярах пишут от руку и приносят в надзорный орган. Время работы можно посмотреть на официальном сайте ведомства, при подаче жалобы один экземпляр с пометкой о дате принятия оставляют себе.

Виды наказания для УК

В зависимости от проблемы управляющую компанию могут оштрафовать или прекратить ее деятельность. Сумма штрафов в таких случаях варьируется от пяти до 300 тысяч рублей в зависимости от нарушения:

• 5-20 тысяч рублей — при включении в договор условий, которые ущемляют права потребителя, или непредоставлении достоверной информации об услугах
• 10-20 тысяч рублей — если УК не исполняет санитарные нормы при предоставлении ЖКХ. Это плохо работающая вентиляция, сильный шум или вибрация от работающего лифа. Кроме штрафа в этом случае предусмотрена приостановка деятельности компании на 90 дней
• 40-50 тысяч рублей — за нарушение правил содержания и эксплуатации общедомового имущества
• 150- 200 тысяч рублей — при нарушении правил пожарной безопасности
• 150-250 тысяч рублей — за несоблюдение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоэтажками
• 250-300 тысяч рублей — в случае игнорирования требований, установленных в лицензии на управление домом

Если же управляющая компания игнорирует требования прокуратуры, ее могу полностью закрыть.

Полезные советы

Не всегда ведомства дают тот ответ, которые заявителю хотелось бы получить. Зачастую это происходит из-за неправильных действий последнего.

Как подавать жалобу, чтобы ее рассмотрели по существу? Вот несколько хитростей:

Для получения положительного ответа тщательно продумайте текст, он должен быть лаконичным, без эмоционального окраса и подробно излагать факты. Необходимо обосновать свое обращение, чтобы получить положительный ответ.

Часто хороший эффект имеют регулярные визиты в саму УК. Последние в большинстве случаев предпочитают пойти навстречу жильцам, чтобы не иметь дела с надзорными органами. Объясняется это тем, что та же прокуратура имеет право начинать проверки по фактам, вскрывшимся во время проверки жалобы. Такое обращение может вылиться в долгую «пытку» с непредсказуемым финалом, поэтому УК дешевле решить все возникшие проблемы здесь и сейчас.

Решительное и уверенное обращение к руководителю УК даст ему понять, что лучше устранить все недочеты сразу. Как уже говорилось выше, компаниям выгоднее устранить течь или пересчитать оплату, чем стать объектом пристального внимания прокуратуры или Роспотребнадзора с антимонопольной службой.

Еще один полезный совет — не ждите месяц с момента подачи одного заявления, жильцы многоквартирного дома, не довольные работой своего оператора, могут пожаловаться на управляющую компанию сразу в несколько инстанций. Одновременная подача обращений значитльно увеличит шанс положительного результата.

Что важно запомнить:

• Если управляющая компания не реагирует на ваши обращения, пишите жалобу в диспетчерскую службу.
• Если это не помогло — напрямую директору компании.
• В случае игнорирования заявления сотрудниками оператора, обращайтесь в государственную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Как выбрать ведомство в зависимости от проблемы, читайте в соответствующем разделе нашей статьи.
• Если компания не выполнила и не собирается выполнять предписания Роспотребнадзора и ГЖИ, идите в прокуратуру или суд. Как правило,обращение в эти инстанции дают быстрый результат.

Смена управляющей компании

Что делать, если никакие жалобы на управляющую компанию не привели к желаемому результату? Самым радикальным выходом в таком случае станет смена УК.

Договор с компанией, которая не справляется со своими обязанностями, жильцы могут расторгнуть досрочно и по своей инициативе. Для этого необходимо собрать общее собрание жильцов многоэтажки, на котором не менее двух третей от общего числа проживающих в доме должны поддержать заключение договора с новым оператором.

После этого составляют протокол собрания и один экземпляр отправляют в старую УК, второй в новую. С этого момента старый договор считается расторгнутым и жильцы подписывают контракт с выбранной организацией.

Для того, чтобы выбрать нового оператора, необходимо найти ответственную УК, которая выразит желание обслуживать ваш дом. При выборе компании найдите реальные отзывы о ее работе в сети Интернет, посмотрите, сколько времени она занимается обслуживанием многоквартирных домов, пообщайтесь с жильцами многоэтажек, которые находятся в ведении потенциального оператора. Очень часто самую точную информацию о добросовестности УК могут дать те люди, за чьи дома она отвечает.

Если полученная информация устраивает жильцов вашего дома, подписывайте договор.

Не стоит забывать, что если жильцы бездействуют, договор с нынешней управляющей компанией продлится автоматически и на тех же условиях. Не стоит надеяться на то, что кто-то за вас решит проблему грязных подъездов или постоянно протекающей кровли, проявляйте инициативу и пишите жалобы на свою управляющую компанию во все возможные инстанции.

Приостановление договора на обслуживание обязательно включайте пункт о досрочном прекращении контракта, это пригодится, если вашему дому опять не повезет с обслуживающим оператором.