«Ситуация парадоксальная»: цены на квартиры снова могут взлететь в Ростове

Что будет с ценами на квартиры на первичном и вторичном рынке в 2024 году?

Эксперт рассказал, что ситуацию с ценообразованием на рынке недвижимости в 2024 году можно назвать парадоксальной. Власти и большинство покупателей ждут падения стоимости квартир. Но застройщики обещают новый виток в повышении цен. Они объясняют тренд ростом стоимости проектного финансирования из-за высоких ставок кредитования, стройматериалов и работ.

Кроме того, дополнительным импульсом, по их мнению, станут комиссии банков за выдачу льготной ипотеки, которые были введены в январе.

«Однако ЦБ продолжает „закручивать гайки“ ипотечного кредитования и ужесточает требования к банкам. Теперь ипотеку дают далеко не всем клиентам. По оценкам нашего финансового маркетплейса, рынок новостроек может потерять до 25%-30% клиентов. Это уже закредитованные заемщики и те, кто не может быстро накопить первоначальный взнос или не вписывается в новые требования ЦБ по соотношению доходов и расходов», — заявил собеседник.

Он добавил, что новая реальность уже отразилась в итогах января снижением количества выдач ипотеки почти в три раза — свидетельствуют данные ЦБ. Но пока на деле происходит обратное. Застройщики продолжают повышать «ценник», хотя банки снижают выдачи, по сути сокращая количество покупателей.

«Отталкиваясь от этих взаимоисключающих трендов, мы прогнозируем стагнацию текущих цен на квартиры как минимум до середины 2024 года. Пока действует массовая льготная ипотека и остаются высокими ставки кредитования, волны на банковском рынке и рынке застройщиков будут компенсировать друг друга», — отметил эксперт.

Он предположил, что текущие цены на недвижимость вряд ли значительно просядут. Возможен как небольшой «откат» в пределах 3%-5%, так и периодический «взлёт». Но «плато» в ценовом графике — наиболее вероятный сценарий.

Стоимость жилья в Ростове

Февральская статистика говорит, что рынок цен на недвижимость в Ростове-на-Дону наглядно иллюстрирует этот прогноз. С начала года стоимость квадратного метра первички достигла 108 тысяч рублей, вторички — 97 тысяч, и за два месяца динамика околонулевая. Аналогичная ситуация наблюдается в других городах-миллионниках — Волгограде, Перми, Новосибирске. А, например, в Москве, первичка подешевела на 1,4% из-за «забуксовавшей» льготной ипотеки.

Собеседник считает, что подобный тренд усилится в ближайший квартал и в других регионах. Он уточнил, что обвала цен на недвижимость не будет.

Что будет с рынком ипотеки?

Ярослав Баджурак считает, что 2024 год станет не самым ипотечно-ориентированным в целом по стране и в столице ЮФО. На вторичном рынке выдачи квартир будут падать из-за высоких ставок жилищного кредитования.

«Мы полагаем, что проценты по ипотеке останутся двузначными весь год. Напомним, что на февральском заседании ЦБ повысил прогноз средней ключевой ставки (КС) на 1% до 13,5%-15,5%. Значит, банки будут предлагать ипотечные рыночные проценты в среднем не ниже 15%, что лишь немногим ниже текущих 18%-20%. Такая запредельная стоимость кредита по сути стала заградительной для основной массы заемщиков», — отметил специалист.

Он добавил, что отложат ипотеку на покупку вторички даже те, кто планируют рефинансировать кредит, когда ситуация улучшится. Ведь ждать этого придётся в благоприятном сценарии как минимум пару лет. По его словам. регулятор прогнозирует возвращение КС к 6%-7% только к 2026 году. Однако учитываем еще и тот факт, что санкции с россиянами надолго, а новые геополитические шоки могут поменять картину кардинально. Тогда людям станет вообще не до ипотеки. Немало ограничений сейчас и у льготной ипотеки.

Что будет с льготной ипотекой

Собеседник рассказал, что самую массовую госпрограмму (под 8%) с большой вероятностью закроют после 1 июля 2024 года. Власти уже повысили первоначальный взнос до 30% и уравняли лимит кредитования до 6 млн рублей во всех регионах. В итоге январские выдачи по этой госпрограмме упали в 4,8 раз от декабрьских объемов.

Он не исключил, что серьезные изменения ждут и другую популярную госпрограмму — семейную ипотеку (под 6%). Есть риск, что после 1 июля семьи с двумя несовершеннолетними детьми или с одним ребёнком, родившимся после 1 января 2018 года, не смогут воспользоваться льготой в прежнем виде.

«Мы не удивимся, если в условиях появятся ограничения к количеству детей, ценз по доходу семьи или программу вовсе отменят в ряде регионов. Другими словами, велик риск, что уже летом из-за новых правил в льготной ипотеке её доступность для массового покупателя квартир окажется под большим вопросом», — рассказал Ярослав Баджурак.

Когда лучше покупать квартиру?

Если покупатель планирует в 2024 году брать квартиру на собственные деньги на вторичном рынке, то, мнению эксперта, стоит «ловить» периоды небольшого «отката» цен. А потом активнее торговаться с продавцом, ведь реальные сделки сейчас нередко проходят со скидками до 15% от ценника в объявлениях.

«Использовать для решения квартирного вопроса ипотеку по двузначным ставкам на вторичку мы бы не рекомендовали. Полагаем, что сейчас не лучшее время для таких сделок: ставки кредитования высокие, как и цены готовых квартир. А вот на рынке новостроек ситуация немного другая. Пока действует льготная ипотека, мы не советуем ростовчанам ставить на жилищном кредитовании крест. Тем более семейным заёмщикам, у которых накоплен первый взнос 20%, нет долгов и есть доходы не ниже средних», — отметил специалист.

Он напомнил, что до 1 июля 2024 года они смогут получить льготный кредит по ставке 6% и стать владельцами собственной новой квартиры. Другой способ решить жилищный вопрос и немного сэкономить — это внимательно изучить предложения от застройщиков.

Возможно, региональные девелоперы в ближайшее время будут активнее запускать собственные программы. Речь не только о траншевой ипотеке или о схеме «трейд ин», но и, например, о продукте «аренда с правом выкупа». Они уже апробированы в Москве и Санкт-Петербурге. Суть схемы заключается в том, что арендаторы заезжают в квартиру и платят за неё деньги, сопоставимые с ежемесячным ипотечным платежом. Правда, по данным собеседника, в феврале таких решений в Ростове-на-Дону пока нет.

От чего зависят цены на жилье

Российский учёный, кандидат экономических наук, блогер и техноброкер Сергей Гатауллин рассказал, что цены на жилье в 2024 году будут зависеть от объема и таргетированности господдержки.

«Именно сила и направленность бюджетного импульса будут определять ценовую динамику как новостроек, так и вторичного рынка. Что касается принятия решений о приобретении недвижимости в ближайшее время, то анонсированный мегарегулятором длительный период сохранения высоких ставок кредитования к покупкам не располагает», — считает собеседник.

Он добавил, что более эффективным решением краткосрочного горизонта планирования будет аренда. По данным одного из агрегаторов информации о рынке недвижимости, разница в стоимости аренды и ипотечного платежа на самые ликвидные однокомнатные квартиры в большинстве городов-миллионников в конце прошлого года находилась на уровне полутора-двух раз, а в Москве и Казани существенно превысила обозначенный диапазон.

Как дорожают квартиры в Ростове

Ростов-на-Дону вошел в список городов России, где за последние пять лет цены на вторичное жилье удвоились. В зимний период 2018–2019 годов средняя стоимость одного квадратного метра составляла 62,9 тысячи рублей, а в настоящем сезоне этот показатель увеличился до 128,5 тысячи рублей. Ростов занял шестое место в рейтинге городов по росту цен на вторичном рынке.

Следует отметить, что цены на новостройки в Ростове растут значительно быстрее. За последний год их стоимость выросла на 18%. В настоящее время средняя цена квадратного метра жилья в новых домах составляет около 135 тысяч рублей.