«Нерентабельное строительство»: почему в Ростовской области не хватает парковок
Почему строители неохотно возводят многоуровневые и подземные парковки — в материале RostovGazeta.
Парковочных мест не хватает
Вопрос с парковками для Ростова стоит остро. Люди жалуются, что в центре города можно потратить больше часа на поиск места для машины. С нехваткой парковочных мест сталкиваются и жители спальных районов.
Например, проживающие в домах шестого микрорайона Левенцовки в Ростове не могут найти мест для автомобилей. Горожане жалуются, что ближайшие к домам платные парковки, стоимостью 5-6 тысяч рублей в месяц, забиты. Машины ставить негде. Их оставляют во дворах вторым и третьим рядом. А это может привести к тому, что при возникновении необходимости, ни скорая, ни пожарные не проедут.
Казалось бы, выходом из ситуации могут стать подземные или многоуровневые парковки. Однако возводить их многие строители не хотят.
«Себестоимость строительства таких парковок очень высока. Нужны дорогие железо-бетонные конструкции, системы пожаротушения, освещения и многое другое, причем с дальнейшим постоянным обслуживанием. А в новых строящихся микрорайонах такие места покупают не активно. Люди в новостройки заселяются долго. Поэтому срок продажи парковочного места может растянуться лет на пять», — объясняет директор агентства недвижимости Андрей Фоменко.
Однако, по словам собеседника, нерентабельно строить парковки лишь в спальных районах городов. В то время как в центре города или густонаселенным районе, где все квартиры уже распроданы, подземные парковки хорошо продаются и имеют хоть какую-то рентабельность.
«Не сказать, что они прибыльные. Но, по крайней мере, бизнес не уходит в минус. Однако многоуровневые и подземные парковки почти никто не строит по причине низкого спроса», — делится мнением собеседник.
Эксперт подчеркивает, что срок экспозиции такого объекта занимает годы. Нередко бывает, что для извлечения дополнительной прибыли бизнесу на автостоянке невозможно разместить, к примеру, автомойку.
Поэтому в основном при возведении жилых комплексовстроители чаще всего благоустраивают плоскостные автостоянки. Это гораздо проще — земельный участок заасфальтировали, расчертили и готово.
Строительство гаражей в гаражном блоке или кооперативе на продажу, по словам собеседника, уже давно осталось в прошлом — слишком высока для этого стоимость земли.
«Любой гаражный блок или кооператив подразумевает отступы от жилья. А сейчас в продаже уже нет таких участков, — уточняет собеседник.
Что влияет на стоимость земельного участка
Стоимость земельного участка под коммерческую недвижимость, куда относятся многоуровневые и подземные парковки, по словам эксперта, отличается в зависимости от территории и существующих условий. Прежде всего, в любом городе Ростовской области цена зависит от района.
Например, по близости с деловым центром города, цены всегда дороже. Дешевле земля обходится в спальных районах. Стоимость участков земли в спальных районах формируется тоже в зависимости от приближенности к деловым центрам и от плотности населения. При этом чем меньше плотность людей, тем ниже стоимость участка.
При формировании цены земельного участка под коммерческое строительство учитываются многие нюансы, которые повышают себестоимость освоения. Например, расположение земли в границах зон затопления ведет к удорожанию строительства и, соответственно, снижает его стоимость. Снижение цены на участок зависит от площади и географии его расположения, и может достигать от 20 до 50%.
На снижение стоимости земельного участка на 10-20% оказывает влияние расположение в границах ОКН или археологического наследия.
«Также, на стоимость участка оказывает влияние и вынос инженерных сетей. Однако сказать конкретно, как это отражается на стоимости, невозможно. Все зависит от того, о какой ЛЭП, какой мощности идет речь. Может быть вплоть до невозможности использовать полностью этот участок — когда себестоимость выноса инженерных сетей будет превышать стоимость самого проекта. И такое, к сожалению, возможно», — уточняет Андрей Фоменко.
По словам собеседника, совсем незначительное влияние на цену участка земли оказывают надземные коммуникации и наличие шкафов электросетевого хозяйства.
Цена земельного участка под парковку в Ростове-на-Дону в 2024 году варьируется в диапазоне 600-850 тыс. рублей за сотку.