Ростовский рынок недвижимости. Перспективы 2021 года

Динамика рынка

В 2020 году рынок недвижимости в Ростовской области испытал небывалый спрос на новостройки и вторичное жилье. Во многом этому способствовали снижение доходности депозитов, падение курса рубля, а также льготная ипотека. По информации отделения Банка России по Ростовской области, за минувший год объемы выдачи ипотечных кредитов в регионе выросли в 1,5 раза, до 85,6 миллиарда рублей.

«Это произошло благодаря заметному снижению процентных ставок на фоне смягчения денежно-кредитной политики Банком России и действия программы льготного ипотечного кредитования», — отметила управляющий Отделением по Ростовской области Южного ГУ Банка России Наталья Леонтьева.

В этом году специалисты прогнозируют дальнейший рост интереса к ипотечному кредитованию. Со слов эксперта по недвижимости компании «Этажи» Кирилла Кобрисева, снижение ипотечной ставки в ключевых банках ведет к снижению платежной нагрузки на заемщика и платить за ипотеку становится выгоднее, чем снимать жилье.

«Сюда добавляется внедрение правительством новых льготных ипотечных программ («Семейная ипотека», «Сельская ипотека»), увеличения суммы материнского капитала. Как итог, политика стимулирования населения к покупке «квадратного метра» ведет к спросу и все больше людей обращаются к ипотечному продукту как к более выгодной и финансово грамотной альтернативе наличному расчету», — говорит Кирилл Кобрисев.

С ним согласна руководитель «Абсолют Банка» в Ростове-на-Дону Елена Водяницкая. По ее информации, в первой половине 2021 года Ростов-на-Дону вошел в топ-10 регионов — лидеров по выдаче ипотеки.

«Что касается «Абсолют Банка» в Ростове-на-Дону, то во втором квартале выдачи жилищных займов у нас выросли более чем на 25% по сравнению с первыми тремя месяцами 2021 года и достигли почти 400 млн рублей», — сказала Елена Водяницкая.

Предпочтения ростовчан

Если говорить о предпочтениях жителей Ростовской области в отношении приобретаемого жилья, то в регионе в 2021 году продолжает преобладать интерес ко вторичному рынку. Несмотря на выгодные программы приобретения новостроек, вторичный рынок, по оценкам экспертов, занимает примерно 60% от общей массы покупаемого жилья.

«Это связано с особенностью первичного рынка недвижимости. Во-первых, наиболее выгодные предложения на первичном рынке находятся на старте строительства, а это год-полтора до ввода в эксплуатацию. Далеко не каждый готов или же способен столько ждать. Многие продают свое текущее жилье с целью расширения, и нужно куда-то заехать и жить. Во-вторых, купив новостройку в ипотеку, делать в ней ремонт, обставлять мебелью и техникой приходится из других средств, которые также есть далеко не у каждого. Некоторые застройщики предлагают ремонт в своих объектах, но далеко не все. Многие покупатели по этим причинам продолжают выбирать вторичный рынок жилья», — отмечает Кирилл Кобрисев.

Банковские специалисты подтверждают данную тенденцию на рынке, объясняя интерес к «вторичке» ее более низкой стоимостью. Так, в «Абсолют Банке» доля выдачи кредитов под готовые квартиры достигает 90%.

«Это не удивительно, если учесть разницу в ценах. Средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в июне составила 65,5 тысячи рублей. В новостройках — 73,8 тысячи рублей. При этом до вручения ключей от квартиры в строящемся доме может пройти в лучшем случае несколько месяцев, а чаще год-полтора. А также придется вложиться в ремонт. Обычно это не менее 15–20%», — сказала Елена Водяницкая.

Между тем, по мнению руководителя отдела маркетинга и аналитики ООО «Дон-МТ — недвижимость» Галины Пивоваровой, в этом году проявилась новая особенность. Она заключается в том, что клиенты стали больше покупать жилье небольшой площади, но с элементами комфорта.

«Это и одно-, и двух-, и трехкомнатные квартиры. Но в отличие от допандемийного периода, ростовчане стали больше обращать внимание на эргономику жилья и прилегающих территорий», — сказала эксперт.

«Семейная ипотека»

Участники ростовского рынка недвижимости полагают, что в 2021 году интерес к недвижимости в регионе продолжит расти.

По мнению Елены Водяницкой, спрос во втором полугодии будет подогревать льготная ипотека. А именно, государственная программа «Семейная ипотека».

«Абсолют Банк» в Ростове-на-Дону уже начал прием заявок по госпрограмме «Семейная ипотека». Теперь оформить жилищный заем по льготной ставке 5.99% годовых могут семьи с одним ребенком, а не с двумя и более, как было раньше. Главное, чтобы первенец появился на свет после 1 января 2018 года. Максимальная сумма кредита по «Семейной ипотеке» — 6 млн рублей. В большинстве случаев этой суммы заемщикам вполне достаточно. Мы ожидаем, что до конца года спрос на «Семейную ипотеку» у нас вырастет не менее чем в два раза. Этому будет способствовать то, что «Абсолют Банк» практически единственный в регионе принимает по этой программе маткапитал в качестве части первоначального взноса, — сказала Водяницкая. – В Абсолют Банке также можно рефинансировать ранее взятый займ по госпрограмме «Семейная ипотека». Если заемщик купил в ипотеку квартиру в новостройке по стандартной программе любого банка, и после 1 января 2018 года у него в семье родился ребенок, то он может обратиться к нам за снижением ставки. Подать заявку можно за несколько минут прямо на сайте банка. Как показывают предварительные расчеты наших клиентов, уже подавших заявки, экономия на переплате в среднем составляет 0,5-1 млн рублей. Ежемесячные платежи тоже сразу уменьшаются на несколько тысяч рублей».

Ростовские риелторы более осторожны в оценке влияния на спрос стимулирующих госпрограмм. Кирилл Кобрисев считает, что есть несколько факторов, оказывающих воздействие на спрос, и на текущий момент нельзя определенно сказать, куда пойдет рынок.

«Поясню: мы понимаем, что по новой программе семейная ипотека распространяется на семьи с одним ребенком. Само собой, это стимулирует семьи к расширению жилой площади по льготной ставке. Но с другой стороны, скорректируется программа господдержки по новостройкам, которая стартовала в связи с началом пандемии. Как отреагирует рынок на данный факт, пока непонятно. Но господдержкой по-прежнему можно будет воспользоваться на массовое жилье», — размышляет эксперт.

Загородная недвижимость

Еще одна специфика ростовского рынка недвижимости — стабильный спрос на дома с земельными участками.

Сдерживает его лишь относительно высокая цена такой недвижимости. По оценкам экспертов, стоимость загородного дома в среднем составляет 6–9 млн рублей, в то время как однокомнатные квартиры стоят 1,8–2,7 миллиона рублей, двухкомнатные — 2,8–3,8 миллиона рублей, трехкомнатные — 4-5 миллиона рублей.

«Если мы говорим о домах с земельными участками, то это дорогое удовольствие Возможно, многие бы и купили дома, но часто на это у людей нет денег», — сказала Галина Пивоварова.

В данном случае, говорят специалисты, на помощь приходит программа сельской ипотеки с низким процентом. Благодаря этой программе застроились и разрослись многие пригородные поселки Ростова-на- Дону.

По словам руководителя ростовского отделения «Абсолют Банка» Елены Водяницкой, их банк один из немногих в регионе выдает ипотеку на такой вид недвижимости, и каждая сделка требует индивидуального подхода.

«Отмечу, что если речь идет о качественном доме, пригодном для круглогодичного проживания и расположенном в городской черте или в пригороде, то это недешевый объект. Такая недвижимость стоит в среднем 6–9 миллионов рублей. Значит, потенциальным заемщикам потребуется большая сумма для первоначального взноса, как и большая сумма кредита. Для этого необходимо подтвердить более высокий доход, чтобы справиться с финансовой нагрузкой. На сегодняшний день доля сделок с ИЖС у нас составляет 10%», — сказал эксперт.

Иногородняя жилье и онлайн-сервисы

Отдельное направление — покупка недвижимости жителями области в ипотеку в других городах России. Такая практика последнее время довольно популярна. При этом для оценки недвижимости и покупки жилья часто используют онлайн-сервисы.

«Самоизоляция способствовала переходу в онлайн-режим. Сервисы по достоинству были оценены пользователями. Так, в рамках нашей компании основная масса клиентов получают услуги по одобрению ипотечного продукта, оценке, страхованию только в онлайн-режиме. Для этого у нас есть сайт, мобильное приложение, сотрудники, которые ведут работу по телефону, получая все необходимые документы каналами электронной связи. В будущем онлайн-сервис — наше все», — отметил Кирилл Кобрисев.

Представители банковской сферы отмечают, что в Ростове-на-Дону доля сделок между городами растет год от года. Так, в «Абсолют Банке» она достигла 7%.

«Чаще всего ростовчане покупают жилье в Москве и в Сочи. Отмечу, что в Сочи у нас нет офиса, но после запуска удаленных сделок можно взять ипотеку без визита в банк. Во-первых, есть возможность заведения заявки на ипотеку онлайн, в личном кабинете на сайте банка. Во-вторых, бесконтактная дистанционная оценка недвижимости всего за сутки. В-третьих, возможность погашения ипотеки через мобильное приложение или интернет-банк. В том числе досрочно», — сказала руководитель «Абсолют Банка» в Ростове-на-Дону Елена Водяницкая.