Рынок недвижимости Ростовской области: время решать квартирный вопрос

Эксперты рассказали о своих наблюдениях, прогнозах и перспективах ростовского рынка недвижимости.

Ситуация на Ростовском рынке недвижимости

По информации отделения Банка России по Ростовской области, за период с начала пандемии, то есть с апреля по август текущего года, кредитные организации выдали жителям Дона почти 15.5 тыс ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 30.6 млрд рублей, что в 1.3 раза превысило показатели за аналогичный период прошлого года.

Что характерно, в августе объем и количество предоставленных ипотечным заемщикам за месяц средств достигли максимальных значений (4.1 тыс кредитов на сумму 8.3 млрд рублей). По мнению экспертов ЦБ, спрос на ипотечные кредиты в значительной степени стимулировала реализация государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотеке (под 6.5% годовых). Также поддержку активности на ипотечном рынке оказало существенное снижение среднего уровня рыночных ставок в экономике.

«Так, в августе 2020 года средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам на территории нашего региона составила 7.2%, что существенно ниже, чем до пандемии (8.8% в марте 2020 года), и практически сопоставимо с общероссийским уровнем (7.16%)», — отметили специалисты Ростовского ЦБ.

«Первичка» или «вторичка»

Участники Ростовского рынка недвижимости подтверждают слова экспертов ЦБ: госпрограмма поддержки ипотеки действительно простимулировала местный рынок недвижимости.

Причем, поскольку отрасль недвижимости — это единая система, ее поддержка положительно сказалась как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

«Сейчас сказать, что первичный рынок активнее, чем вторичный, нельзя. Хотя процент по ипотеке на вторичном рынке выше, но преимущество вторичного рынка заключается в том, что ты можешь купить уже готовое жилье, исключить все риски или свести их к минимуму. Зачастую, кстати, это также будет новое жилье, где никто не жил. Потому что у нас в Ростовской области существует целый кластер инвесторов, которые покупают квартиры, делают ремонт и перепродают. Таким образом, квартира ничем не отличается от новостройки, хотя по формальным признакам — „вторичка“. И выбор таких объектов достаточно большой», — рассказывает руководитель отдела маркетинга и аналитики ООО «Дон-МТ — недвижимость» Галина Пивоварова.

По мнению генерального директора компании по управлению недвижимостью «Титул» Евгения Сосницкого, господдержка отрасли в условиях пандемии коронавируса оказалась как никогда кстати. Она позволяет ростовскому рынку недвижимости проходить период нестабильности без серьезных потерь как на «первичке», так и на «вторичке».

«Наш рынок почти не потерял объемов сделок. Да, сначала их количество чуть-чуть снизилось из-за самоизоляции, но после отмены объемы не только восстановились, но и выросли. И сейчас мы наблюдаем достаточно серьезный рост количества сделок на рынке недвижимости», — отмечает эксперт.

Эксперты подчеркивают, что сегодня в регионе разница между ипотечной ставкой по госпрограмме на первичное жилье и ипотечными программами на «вторичке» становится все меньше, что увеличивает интерес к приобретению готового жилья. Например, «Абсолют Банк» в Ростове-на -Дону в начале октября снизил ставку на «вторичку» до 7.84% годовых. Разница по сравнению со ставкой госпрограммы — всего 1.34% годовых.

Как пояснила руководитель ростовского отделения «Абсолют Банка» Елена Водяницкая, в этом случае (при разнице менее 1.5–2%) даже рефинансирование ипотеки не имеет экономического смысла.

«Для большинства заемщиков такая разница в ставках не является критичным фактором, если выбранная квартира устраивает по цене и качеству. Кроме того, даже в строящихся домах заемщики не всегда могут купить квартиры как „первичку“, если жилье продается по договору переуступки, а значит, под условия госсубсидии не подходит. Готовое жилье было и остается популярным у ростовчан. Важно, что заселиться в новую квартиру можно сразу после сделки. Есть возможность выбора подходящего района, а в центральных районах города найти подходящую квартиру в новостройке непросто», — сказала Елена Водяницкая.

Что покупается лучше

Что касается цен на жилье, то пока вторичная недвижимость в Ростове-на-Дону стоит дороже первичной. Сегодня средняя цена квадратного метра в готовых квартирах — 63 тысячи рублей. Однако тенденция такова, что и цены на «первичку» начинают постепенно расти.

По информации участников рынка, если в августе квадратный метр первичной недвижимости в среднем стоил 56.5 тыс рублей, то к концу сентября он уже вырос на тысячу. Самые дорогие новостройки сегодня находятся в Кировском (84 тыс рублей), Ленинском (68 тыс рублей) и Ворошиловском (59.3 тыс рублей) районах.

«Вопрос заключается в финансовых возможностях людей. Несмотря на все ожидания, что рынок будет просажен, он сейчас активный. Покупается в первую очередь жилье небольших размеров, компактное, в сегменте стандарт- и комфорт-классов. 70–80% сделок в общем объеме продаж проходят с использованием ипотеки», — говорит Галина Пивоварова.

Согласен с ней Евгений Сосницкий. По его мнению, предпочтения ростовчан относительно того или иного вида жилья в условиях пандемии мало изменились.

«Есть предположение, что люди стали больше ориентироваться на покупку частных домовладений, чтобы меньше соприкасаться с соседями. Но на самом деле ничего этого не произошло. Предпочтения остались теми же самыми. Самый большой уровень спроса в сегменте жилья эконом-класса. Стоимость до трех, максимум трех с половиной миллионов рублей, — считает эксперт.

Между тем банковские специалисты все-таки отмечают тенденцию роста интереса ростовчан к домам с земельными участками. По словам руководителя «Абсолют Банка» в Ростове-на-Дону Елены Водяницкой, по сравнению с началом года доля таких сделок выросла в два раза.

«Хотя при этом получить ипотеку на дом с землей сложнее и цена значительно выше — 5–9 млн рублей плюс, в среднем 850 тысяч рублей за сотку. «Абсолют» в Ростове-на-Дону — один из немногих банков, которые выдают ипотеку на такие объекты в индивидуальном порядке, на гибких условиях. Кстати, частные дома лучше всего покупают весной и осенью. Сейчас как раз очередной «высокий сезон», — сказала она.

Покупать квартиру сегодня или подождать

В условиях пандемии коронавируса и экономической нестабильности многие задумываются о покупке недвижимости как о способе сохранить и приумножить свои денежные средства. По мнению ростовских риелторов, если говорить о привлекательности вложения в недвижимость, то нужно четко понимать, на какой период вы собираетесь вкладывать денежные средства.

«Если в краткосрочном периоде — сегодня купил, завтра продал, то сейчас, наверное, это не лучшее вложение, но и других вложений я тоже не знаю, куда бы я рекомендовала. А если в долгосрочном периоде, то сейчас самое время вкладывать в недвижимость. Потому что идет сокращение объемов закладки нового жилья, идет сокращение предложений. И, естественно, уже в среднесрочном периоде это вызовет рост цен на жилье. Не будет такого выбора и не будет такого качества жилья. С другой стороны, банковские вклады сегодня перестали быть интересны с точки зрения вложений. Поэтому также идет переток капитала в рынок недвижимости», — убеждена Галина Пивоварова.

Схожего мнения придерживается риелтор Евгений Сосницкий. Он считает, что недвижимость сегодня — один из немногих инструментов, которые позволяют зарабатывать деньги.

«Сегодня недвижимость очень интересна для инвестиций. Речь идет в основном не о спекулятивных операциях, а о получении пассивного дохода, когда недвижимость покупается для того, чтобы сдавать ее в аренду. Коммерческая недвижимость продолжает быть важным инструментом для инвестиций. На вторичном рынке сегодня можно приобретать квартиры и сдавать в аренду. Это будет давать доходность больше, чем банковский вклад. Если говорить про первичный рынок, доходность еще больше. Для этого надо разбираться в рынке, знать или прогнозировать, как застройщик будет повышать цены в связи с ростом объема продаж на его объектах. И можно прогнозировать доходность до 20% годовых», — считает эксперт.

Банковские специалисты с большей осторожностью высказываются о возможности заработка на сдаче в аренду приобретенного жилья. Однако отмечают, что сегодня на рынке сложился действительно очень благоприятный момент для улучшения жилищных условий.

«За последние два года рынок аренды в регионе просел на 15–20%. Цена аренды не растет и предпосылок к изменению ситуации нет. Поэтому, если есть свободная сумма, равная стоимости квартиры, то сейчас ее выгоднее разместить как депозит. Если речь о покупке квартиры под сдачу в ипотеку, то здесь перспектива совсем сомнительная — сдача такого жилья может даже не отбить ипотечные платежи.

Если же вы покупаете квартиру для себя, у вас есть накопления, которых хватит на первоначальный взнос, то медлить не стоит. Безусловно, следует детально взвесить финансовую нагрузку и собственные возможности, как можно более прагматично. Если вы планировали покупать квартиру на первичном рынке, то подумайте — может быть, стоит переиграть сделку в пользу готового жилья. Обычно ключи от квартиры в новостройке приходится ждать в среднем год-полтора, а если до сдачи несколько месяцев, то квартира стоит на 10–15% дороже. Большая часть жилья на первичном рынке в Ростове-на-Дону — это квартиры под чистовую отделку, а это значит дополнительные средства и время на ремонт. Квартира в готовом доме — оптимальный вариант, если у вас нет собственного жилья», — сказала руководитель «Абсолют Банка» в Ростове-на-Дону Елена Водяницкая.