Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: основания и порядок действий

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: основания и порядок действий
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: основания и порядок действий
29 июня, 09:35ОбществоФото: gpointstudio / freepik.com
Когда управляющая компания не справляется со своими обязанностями, собственники задумываются, не пришло ли время ее сменить. О том, как это сделать, разбиралась RostovGazeta.

В Ростове-на-Дону в настоящее время насчитывается 388 управляющих организаций, из которых 143 являются управляющими компаниями, 206 - товариществами собственников жилья. Под управлением этих организаций находится почти 6 тысяч многоквартирных домов, общая площадь которых достигает 15,5 миллиона квадратных метров. В них проживают свыше 520,4 тысячи ростовчан.

По сути управляющая компания является коммерческой организацией, которую жильцы многоквартирного дома нанимают для оказания услуг по профессиональному управлению имуществом. В ее обязанности входит обеспечение пожарной безопасности дома, проведение текущего ремонта, устранение аварийных ситуаций, уборка в подъездах и множество других задач. Но когда собственники, получая ежемесячные квитанции, вынуждены платить за услуги, которые фактически не оказываются или оказываются некачественно, смена управляющей компании может стать лучшим решением.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Прежде чем принять решение о смене УК и заняться выбором новой организации, собственникам квартир стоит выяснить к какой форме управления относится их дом. Согласно Жилищному кодексу РФ, люди имеют право выбрать один из трех вариантов управления своим многоквартирным домом (МКД). Сделать они это могут неограниченное количество раз. Процедура голосования за тот или иной способ управления проводится на общем собрании собственников помещений МКД. Вынесенное по его итогам решение распространяется и на тех собственников, кто не присутствовал на общем собрании и не голосовал.

Фото:pexels.com

Остановимся на каждом из способов управления МКД подробнее.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Такой способ считается наименее распространенным, он исключает какую-либо управляющую организацию, ТСЖ или кооператив между собственниками и поставщиками коммунальных услуг и другими подрядчиками. В этом случае жильцы получают право самостоятельно заключать договоры на обслуживание и ремонт дома, а также на предоставление коммунальных услуг. Доступен такой вид управления только в домах, в которых насчитывается менее 30 квартир. Если жильцы выбрали непосредственную форму управления многоквартирным домом, ответственность за надлежащее содержание общего имущества будут нести сами собственники.

Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом

Этот вид управления подразумевает создание товарищества собственников жилья или кооператива, председатель которого будет представлять интересы жильцов, заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и компаниями на обслуживание дома. Председателя выбирают собственники раз в два года путем голосования. В течение этого времени он отвечает за все мероприятия, которые будут проводиться в доме и на придомовой территории, а также за устранение нарушений, выявленных жильцами.

Фото:Медиахолдинг1Mi

Управление управляющей компанией

К такому способу управления многоквартирным домом жильцы приходят чаще всего, поскольку для них он является наиболее удобным. Управляющие компании могут объединять сразу несколько жилых домов, даже если они не расположены в непосредственной близости друг от друга. Управление МКД в этом случае осуществляет коммерческая организация, конечная цель которой получение прибыли. Размер зарплаты сотрудников УК определяет ее руководитель, собственники помещений повлиять на это не могут никак. Такая организация вправе заключать договоры управления непосредственно с домом, с ТСЖ или ЖСК целиком. Но сделать это самостоятельно она не может, вариант должны выбрать жильцы. Также собственникам на случай различных ситуаций стоит знать, как сменить управляющую компанию.

Что может стать основанием для смены УК

Простое недовольство собственников помещений МКД работой управляющей компании не может являться причиной для отказа от действующей организации и выбора новой. В Жилищном кодексе РФ четко обозначены все обоснования и ограничения, в соответствии с которым жильцы могут получить такое право.

Сменить УК возможно, если:

  • Истек срок договора с прежней организацией которая управляла домом;
  • Управляющая организация не соблюдает в полной мере договор управления и допускает грубые нарушения в своей работе. В этом случае жильцы могут разорвать договор с компанией в одностороннем порядке;
  • Надзорные органы лиши управляющую организацию лицензии на осуществление деятельности;
  • Обе стороны выразили намерение расторгнуть договор на управление МКД;
  • В самом договоре с УК указаны причины, дающие возможность для его расторжения. Жильцам стоит внимательно ознакомиться с документом, а лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом;
  • Собственники помещений решили выбрать другой способ управления домом, например, создать ТСЖ или ТСН.

В последнем случае ТСН или ТСЖ также заключают договор с новой управляющей компанией. И, если качество работы также не устроит жильцов, они могут ее сменить. Сделать это можно на собрании правления ТСЖ. Однако в уставе товарищества необходимо предусмотреть соответствующие условие.

Фото:pexels.com

Отказаться от услуг действующей УК довольно проблематично, если она ничего не нарушает. Проще всего жильцам просто дождаться окончания действия договора с ней. Если срок еще не подошел, велика вероятность, что решать этот вопрос придется в суде.

Но могут быть и исключения, например, если управляющую организацию выбрал муниципалитет проведя открытый конкурс. Тогда, даже если УК формально работала без нарушений, с ней возможно расторгнуть договор по результатам общего голосования жильцов.

Как провести собрание жильцов

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме могут решаться разные вопросы, в том числе, рассмотрена смена управляющей компании. Инициировать проведение собрания может любой из жильцов, уведомив других собственников о времени и месте проведения мероприятия не менее, чем за 10 дней.

Подготовка к собранию

Проведение собрания собственников помещений в МКД по всем правилам может стать гарантом того, что его решение по определению новой УК не будет оспорено другими жильцами. Инициатору необходимо тщательно подготовиться и вооружиться грамотными аргументами. Вполне вероятно, что многим соседям предложение о смене УК придется не по душе и организатору придется защищать свою позицию, оперируя доказательствами своей правоты.

Для этого стоит наглядно продемонстрировать, что управляющая организация нарушает условия договора и не выполняет возложенные на нее обязательства. А затем стоит предложить альтернативу, аргументировав, чем предложенная УК лучше старой.

Фото:pexels.com

Не лишним будет также обзавестись группой единомышленников среди соседей и обсудить сложившуюся ситуацию со старшим по дому, если таковой имеется.

Организация и проведение общего собрания в многоквартирном доме

Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственников помещений в МКД, представляющие не меньше 50% голосов. При этом стоит учитывать, что голос зависит от размера площади, которой владеет собственник.

В связи с этим инициатору важно обеспечить кворум на голосовании. Поэтому для начала необходимо распространить среди жильцов уведомление о проведении собрания. Его образец можно легко найти в интернете, вбив в поисковую строку соответствующий запрос.

Перед началом мероприятия необходимо зарегистрировать каждого из его участников, для этого каждый из собственников должен иметь при себе паспорт и документ, устанавливающий право собственности на квартиру или нежилое помещение. Потребуется также указать, долю имущества, которой владеют собственники. На общее собрание могут прийти и представители собственника, если он по какой-то причине не смог присутствовать лично, тогда к голосованию они допускаются при наличии доверенности.

Фото:Медиахолдинг1Mi

Перед проведением общего собрания надо назначить председателя, который озвучит актуальные вопросы, секретаря, фиксирующего ход голосования и его итоги, а также ответственных за подсчет голосов.

Форма голосования может быть разной, можно организовать сбор бюллетеней в специальную урну, либо попросить участников поднимать руки. Но голосовать можно только по тем вопросам, которые были указаны в повестке.

Подведение итогов и уведомление о результатах голосования жильцов

Об итогах общего собрания собственников помещений в МКД организаторам необходимо в течение 10 дней с момента его проведения. В этот период необходимо также уведомить и действующую УК, направив в нее копию протокола.

Расторгаем договор с УК на управление МКД

Если собственники в ходе голосования решили изменить способ управления многоквартирным жилым домом, то в течение пяти рабочих дней наделенный необходимыми полномочиями представитель должен уведомить действующую управляющую организацию, а также сообщить об этом в региональное представительство Госжилнадзора и орган муниципального жилищного контроля. Документ должен содержать в себе информацию о выбранной жильцами УК и ее реквизиты.

Фото:pexels.com

Подписать новый договор на передачу управления МКД должны не менее половины его собственников. Только тогда документ будет иметь юридическую силу. Чтобы не искать потом принявших участие в голосовании жильцов, стоит сразу попросить их подписать договор с новой УК.

Что нужно учесть в договоре с УК

Многих проблем в будущем можно избежать при составлении договора с управляющей компанией, чтобы он имел юридическую силу необходимо указать в нем следующую информацию:

  • В документе должна содержаться подробная информация об имуществе многоквартирного дома;
  • Полный перечень услуг по содержанию и ремонту имущества в МКД, а также условия их изменения, список предоставляемых коммунальных услуг;
  • Основания для определения стоимости коммунальных услуг и платы за ремонт и содержание дома, определение порядка внесения платы жильцами;
  • Ответственность компании за нарушение условий договора.

После заключения договора новая УК обязана заявить об этом в территориальный орган Госжилнадзора для внесения изменений в собственную лицензию.

Как подобрать альтернативу действующей УК

Чтобы проблем с новой управляющей организацией не возникало, собственникам стоит учесть некоторые моменты.

Фото:Медиахолдинг1Mi

Например, для удобства всех жильцов, из-за того, что не все вопросы можно решить дистанционно, стоит подобрать компанию с офисом, до которого можно дойти пешком. Когда у УК на управлении находится сразу много домов, это может указывать как на ее востребованность, так и на то, что у нее могут возникать проблемы с их управлением. Чтобы предупредить сложности, стоит разыскать собственников квартир в этих домах и получить от них отзывы.

Не лишним будет поинтересоваться, сколько домов отказались от данной УК. Ну и не стоит забывать о лицензии, которую тоже не мешало бы проверить. Также, прежде чем передать организации в управление свой дом, надо удостовериться, что УК не находится в процедуре банкротства. Сделать это можно, вбив юридическое наименование на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротах.

Как быть, если перед прежней УК осталась задолженность?

Порядок распределения долгов, которые могли накопиться перед старой УК при смене организации, определяет ЖК РФ. Для этого могут быть использованы два способа, в зависимости от ситуации.

Первый предполагает что старая УК, с которой был расторгнут договор, самостоятельно продолжает взыскивать долги с недобросовестных собственников квартир.

Фото:pexels.com

Но долг перед ресурсоснабжающими организациями всегда переходит в новую УК. Сама компания может погасить долги перед этими организациями, а затем, используя законные методы взыскания, попытаться получить эти деньги с жильцов, виновных в образовавшейся задолженности.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter