Реновация в Ростове: быть или не быть?

Московская программа реновации законодательно предполагает предоставить жителям морально устаревших (но еще не аварийных) пятиэтажек новые квартиры, равноценные старым. Расселенные пятиэтажки будут отдаваться под снос и последующее строительство на их месте новых многоэтажных зданий с целью повышения плотности населения в городе. При этом участников программы реновации обещают переселять в дома в том же районе, чтобы москвичам не приходилось спешно менять место работы, школу и детский сад.

Некоторые эксперты считают, что реализация подобной программы имеет смысл и для Ростова-на-Дону – но скорее все-таки в отдаленном будущем.

Качество и количество

Известно, что московская земля под пятиэтажками в денежном эквиваленте на вес - почти золото. Именно потому использовать ее под дома со столь низкой плотностью населения, как пятиэтажки, и показалось властям Москвы невыгодным. Это подтвердила RostovGazeta преподаватель кафедры жилых и общественных зданий академии архитектуры и искусств ЮФУ Эвелина Верещагина.

"Для центра Москвы, который и так уже уплотнен, это актуально – там не осталось свободной территории. У нас, в принципе, основная масса пятиэтажек возникала в начале Северного, Западного – то есть жилых районов, которые только начинали строиться. Только очень небольшой процент находится в центре города. Поэтому Северный, Западный строились архитекторами изначально с такой плотностью, чтобы она предполагала уплотнение застройки, что мы сейчас и наблюдаем. Каркасно-монолитные точечные дома возникают и растут совершенно спокойно, не нарушая никаких санитарных правил и норм, а только улучшая качество и комфортность среды", – рассказала она.

То есть Ростову пока есть куда расти.

"Сказать, что реновацию нужно проводить как можно скорее и срочно, нельзя. Однако уровень комфорта пятиэтажек уже сейчас не соответствует требованиям горожан к своему жилищу", – отметила Верещагина.

Так что не во всех ростовских районах все так однозначно. Состояние центра и новых районов весомо разнится.

Ощутимая разница между Москвой и Ростовом существует не только в расположении пресловутых пятиэтажек, которыми не столь плотно застроен ростовский центр, но и в их количестве. Это заметила и преподаватель кафедры истории архитектуры, искусства и архитектурной реставрации ЮФУ Альбина Мокина. По словам Мокиной, в Москве из 144 пятиэтажек осталось около 44 из той серии, которые собираются сносить и расселять. В Ростове же, со слов спикера, количество пятиэтажек огромно.

Обратив внимание на постепенность прихода к реновации в Москве, Мокина при этом заметила, что при разработке программы в столице пренебрегли обязательными фундаментальными исследованиями на износ.

"Насколько я знаю, глубоких исследований физического износа не проводилось. Сейчас многие специалисты возмущаются по этому поводу", – поделилась она.

По ее словам, Ростову необходимы аналогичные исследования, которые бы показали либо же опровергли необходимость сноса.

"Это достаточно неоднозначный вариант – снести пятиэтажку. Современная архитектурная практика знает множество вариантов, когда можно ее просто реконструировать, и все", – считает она.

Не до реновации

При этом у Ростова существует другая проблема: ветхость жилья, при которой уже не до реконструкции. Ведущий аналитик ООО "Аналитик-Сервис" Антон Быков приводит такие цифры: по данным департамента ЖКХ и энергетики Ростова, из всего жилищного фонда (а это 9956 жилых домов) 63% имеют износ свыше 60% и построены до 1960 года. При этом 63% домов имеют высоту 1-2 этажа.

Об этом же говорит председатель общественного движения "Патриот" Владимир Бабичев.

"В Ростове все еще много аварийного жилья, и это первоочередная проблема, а по реновации сносится неаварийное. Этим будут заниматься уже следующие поколения", – предположил он.

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону подтвердил RostovGazeta, что для Ростова-на-Дону, как и для любого крупного российского города, старые многоквартирные жилые дома с ветхими инженерными коммуникациями являются серьезной проблемой. Аргументы в пользу сноса таких домов – это, в первую очередь, нецелесообразность и нерентабельность их капитального ремонта, создание новой городской среды и, конечно, перспектива получения жителями так называемых хрущевок нового современного жилья взамен ветхого, которое через 10 – 20 лет может стать аварийным.

В настоящее время, по информации администрации Ростова, на территории города реализуется областная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013-2017 годах", утвержденная постановлением правительства Ростовской области. Также формируется перечень аварийных домов, подлежащих расселению для его включения в областную адресную программу "Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными после 01.01.2012 г., в 2017-2030 годах".

Заниматься реновацией, когда часть домов надо срочно сносить, в Ростове не успевают.

Перспективы и финансирование

Однако и у применения в Ростове программы реновации, по мнению некоторых экспертов, есть перспективы, имеющие финансовые ограничения. Ведущий специалист ООО "Аналитик-Сервис" Антон Быков полагает, что необходимость и польза реновации жилья в регионах очевидна, однако в силу финансовых, экономических и исторических причин может быть реализована пока только в крупных городах-миллионниках, которых в России насчитывается 15.

"В столице с помощью развития застроенных территорий решается проблема роста плотности населения с улучшением жилищного фонда, а в регионах с помощью реновации необходимо решать свои проблемы. В Ростове-на-Дону, который занимает 10-е место по численности населения в России и является региональным центром, масштабная программа реновации жилья могла бы помочь не просто решить назревшие проблемы с жильем, но и придать дополнительный мощный импульс развитию региональной экономики", – считает Быков.

Быков видит в столь масштабной программе, как реновация, перспективы ускорения темпов экономического роста, причем не только для Ростова, но и для всей области.

"Не стоит забывать, что строительная индустрия обладает высоким мультиплицирующим эффектом. Особенно интересной может стать возможность интенсивного развития направлений, связанных с производством строительных материалов. Ростовская область, как известно богата подобными месторождениями", – говорит он.

В качестве же проблем Быков прежде всего отмечает финансирование.

"Регионы не в состоянии оплатить реновацию жилья, аналогичную столичной, стоимость которой только по самым грубым оценкам на один город-миллионник может составить около 640 миллиародв рублей. В Москве в реализации участвуют и местные, и федеральные, и частные деньги. В регионах, к сожалению, нет подобных финансовых ресурсов", – поделился он.

С этим согласна и преподаватель кафедры жилых и общественных зданий академии архитектуры и искусств ЮФУ Эвелина Верещагина, по мнению которой в Ростове вопрос экономичности перевешивает актуальность. В Москве другие застройщики, инвесторы и земля, и они понимают, что используя эту землю, они окупят это, а у нас такой уверенности нет, поделилась спикер.

Однако же, по мнению Верещагиной, если реновация неактуальна сегодня, то она актуальна на перспективу. Делать же прогноз о том, через сколько лет Ростову могла бы понадобиться программа по реновации, сходная с московской, спикер не решилась.

"Такие далекие прогнозы не строятся. Вы ведь не могли сказать десять лет назад, что сейчас у вас в кармане айфон будет? Я бы не бралась делать такие прогнозы, я ведь не занимаюсь градостроительством", – заметила она.

Сдерживающие факторы

Согласно комментариям ростовской администрации, реализация такого масштабного проекта, кроме уже подмеченных спикерами колоссальных затрат, влечет за собой массу других проблем. Это, прежде всего, отсутствие стартовых площадок для строительства новых домов, куда первоначально должны быть расселены жильцы хрущевок, в условиях плотной застройки в жилых районах. Другой проблемой, названной администрацией, является отсутствие в настоящее время нормативного регулирования данного вопроса в действующем законодательстве. И это тоже немаловажный фактор, надо заметить.

Ссылаясь на голосование, проводимое в Москве среди жителей по вопросу проведения реновации до 15 июня, ростовская администрация рассудила, что говорить о каком-либо опыте в решении вопроса реновации жилья преждевременно. И с этим не поспоришь.