Сколько таких компаний в перспективе может покинуть рынок, сможет ли создаваемый компенсационный фонд окончательно решить проблему долгостроев в Ростовской области, а также о том, кого боятся местные застройщики, и как дольщики доводят до банкротства строительные компании в регионе в интервью RostovGazeta рассказал директор Ассоциации строителей Дона Сергей Белевцов.
Почему в последнее время на рынке появляются не обманутые дольщики, а обманутые застройщики. Что это означает?
Это можно сказать, правовой рэкет в отношении компаний-застройщиков. Практически каждый застройщик сегодня сталкивается с ситуацией, когда недобросовестные участники долевого строительства уклоняются от приемки квартиры, обосновывая отказ различного рода аргументами, которые не всегда имеют реальную почву. Таким образом недобросовестные покупатели пытаются "выбить" из застройщика солидные суммы денег в виде штрафов за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. Законодательство содержит сразу три вида гражданской ответственности застройщика за несоблюдение срока передачи квартиры – неустойка, штраф, возмещение морального вреда. Также появляются юридические посредники. Они предлагают дольщику выкупить у него права требования неустойки (штрафа), возникшего в связи с нарушением должником-застройщиком права участника долевого строительства, путем заключения договора уступки. При этом договор уступки дольщик заключает с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. В последующем, они уже от своего имени обращаются с исковым требованием к застройщику в суд. В результате судебные органы выносят положительные решения о взыскании неустойки с застройщика в пользу индивидуальных предпринимателей и коммерческих организаций. Совокупная сумма взысканных на основании решения Арбитражного суда уступленных неустоек и штрафа, зачастую в 1,5 раза превышает стоимость объекта долевого строительства.
Однако фактически, если мы берем самоцель федерального закона о долевом участии (214 ФЗ), то он был направлен на то, чтобы исключить появление мошенников в долевом участии, чтобы дольщики были максимально обезопасены. Что на практике? Почему мы все равно видим обманутых дольщиков, почему возникают застройщики, которые пытаются сбежать с деньгами и не достроить дома? ЖК "Европейский", ЖК "Баррикадная". Насколько эта проблема актуальная для региона?
Есть руководители строительных компаний, которые оказались в таком положении не намеренно: начали строить за счет средств дольщиков, наступил кризис, продажи упали и денег больше взять негде, банки кредиты не дают, начинаются штрафы и пени за просроченную аренду земли, за несвоевременный ввод в эксплуатацию и так далее. Начинаются всевозможные проверки, возбуждаются уголовные дела. В ряде регионов некоторые строители попали под уголовное преследование.
В настоящее время ужесточилась борьба за права дольщиков. Она идет с двух сторон: как со стороны самих дольщиков, так со стороны власти. Никто не заинтересован в усугублении этой проблемы.
Каковы перспективы завершения строительства проблемных домов?
Достраивать объекты, которые простояли 5-10 лет берутся неохотно. Прошло много времени, изменились строительные нормы, стандарты, появились новые требования. Нужно, чтобы руководство города и области оказывало помощь тем застройщикам, которые берут на себя обязательства по достройке таких домов, предоставлять какие-то льготы на присоединение к инженерным сетям и т.д. Хорошая инициатива выделять землю под застройку с уже подведенными коммуникациями плохо работает. Это снизило бы стоимость квадратного метра в среднем на 8-10%. Сейчас цена квадратного метра на ростовском рынке составляет 47-75 тысяч рублей и выше, в зависимости от класса жилья.
С 1 июля вступили новые изменения в 214 ФЗ. Можете предварительно оценить их влияние на отрасль? Чем опасны законодательные изменения для застройщиков?
Сейчас сложно сказать, поскольку у застройщиков остались еще кое-какие обязательства по вводу в эксплуатацию строящихся объектов. Основной объем дополнительных требований к застройщикам и их деятельности не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года. Яснее станет к Новому году, когда текущие дома будут сданы и встанет вопрос о строительстве новых. Тогда уже девелоперы начнут думать, стоит ли им браться за новые объекты или нет. Сейчас об этом говорить рано. Всегда нововведения, которые не нравятся, воспринимаются негативно, потом к ним начинают привыкать, находить какие-то лазейки, что-то обходить.
Может ли создаваемый компенсационный фонд решить проблему обманутых дольщиков в регионе? И зачем он нужен, если ранее в законе уже было прописано обязанность девелоперов получить поручительство банка, подписать соглашение со страховой компанией или быть членом Общества взаимного страхования застройщиков, обязующегося достроить дом в случае неисполнения девелопером своих обязательств?
Теперь вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры дольщику застройщик будет обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд. Закон устанавливает единую ставку взноса в этот фонд — 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Планируется, что этих средств хватит на достройку проблемных объектов. Если же средств будет не хватать, то статус государственной организации позволит фонду привлечь допфинансирование. Пока сложно оценить, будет ли хватать этих денег на сдачу всех долгостроев в регионе или нет.
В итоге это очередная нагрузка на застройщиков. В этом случае нужен ли 214 ФЗ, если интересы дольщиков он не отстаивает, а с каждым нововведением застройщикам становится все тяжелее и тяжелее осуществлять свою деятельность? Какая альтернатива этому закону может быть?
Несомненно, сам закон носит позитивный характер в плане защиты дольщиков и усилению требований к застройщикам, способствует недопущению появления в будущем проблемных объектов, недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков в версиях поправок осени 2016 года и начала 2017-го. Однако, принятый закон не дает механизмов решения проблем обманутых дольщиков, накопившихся за предыдущие периоды и 2017 год. Законодатели признают возможность сокращения числа застройщиков в переходный период, но не учитывают, что при их банкротстве или невозможности завершить строительство проблема достройки объектов не решена ни на законодательном уровне, ни в механизмах финансирования.
Эксперты рынка прогнозируют уход с рынка определенного процента застройщиков (в первую очередь - недобросовестных, но и вместе с ними небольших застройщиков, которые не смогут выполнить требования закона). Добросовестные застройщики тоже испытывают проблемы с выполнением требований закона, строительством социальных объектов, объектов транспортной инфраструктуры и т.д.
Отказались ли власти от инициативы обязать застройщиков сдавать квартиры на первичном рынке с предчистовой отделкой? Когда планируется его принятие и как это отразится на стоимости квадратного метра и вторичном рынке недвижимости?
Сегодня это становится актуальным. Сейчас на московском рынке недвижимости появились предложения, когда на этапе покупки квартиры разрабатывают индивидуальные проекты не только по ее отделке, но и мебелированию. Жители после сдачи дома фактически заезжают в готовые квартиры, не требующие ремонта. В регионах уже появляются такие проекты. Если такие предложения будут приемлемыми по цене, то людям будет это интересно.
Помимо изменений в 214 ФЗ, какие еще проблемы сегодня волнуют строительные компании?
Строителей волнует устремление генподрядных организаций из центра в регионы вслед за государственными инвестициями, неконтролируемая дешевая рабочая сила из зарубежья, ФЗ 44 "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", проблема обманутых дольщиков, вопросы кредитования строителей, кадровое обеспечение, саморегулирование (коммерциализация СРО), вопросы подключения к инфраструктуре.
Нас также волнует недостаточный спрос и снижение ипотеки. Необходима дальнейшая поддержка различных государственных программ по ипотечному кредитованию, сохранение и развитие различных государственных и муниципальных жилищных программ (ветераны Великой Отечественной войны, военнослужащие, молодые семьи и т.д.).
Как оцениваете динамику цен на недвижимость в Ростове-на-Дону и области? В каких городах квартиру покупать дешевле/дороже всего? И как снижение ставок по ипотеке отразилось на рынке недвижимости?
За последние годы ипотека с господдержкой давала толчок строительству. В настоящее время ставки по ипотеке снижаются и в этом году наблюдается значительный рост ипотечных договоров. Год или два назад мы составляли график, сколько квадратных метров жилья построено и сколько ипотечных кредитов выдано. Кривые графиков фактически были одинаковые.
Дороже стоимость квадратного метра, естественно, в донской столице. Кроме Ростова, на который традиционно приходится около половины всего возводимого жилья в регионе, строительство ведется, в основном, в крупных городах: в Новочеркасске, Каменске, Волгодонске, Таганроге.
Насколько банки охотно дают кредиты девелоперам?
Сегодня получить в банке кредит крайне тяжело. Крупным компаниям и тем, кто может дать что-то в залог, сделать это легче.
Наблюдается ли на рынке тенденция к консолидации строительных компаний, как, скажем, в соседнем Краснодаре? Чем это грозит рынку?
Если Ростов и дальше будет застраиваться микрорайонами, то, конечно, никто из местных девелоперов, не только мелких, но и средних строительных фирм, такую застройку не потянет. Придется объединяться по 5-6 компаний, однако это непросто. Для крупных застройщиков из соседних регионов такая политика выгодна, поскольку открывает возможность для лавирования ценами и темпами в кризис. Мелким же застройщикам тоже как-то надо выживать. За пять месяцев текущего года администрация города не выдала ни одного разрешения на строительство новых объектов. Связано это, как мне кажется, с тем, что город планирует отойти от точечной застройки в центре. В исторической части города превалируют малоэтажные купеческие дома, и если рядом с ними вырастают многоэтажки, то облик центра города теряется. По мнению экспертов, надо уходить от этого. Если необходимо снести ветхое жилье, то на его месте можно построить здания, которые вписываются в архитектурный стиль города.
Но есть мнение о том, что многоэтажки застройщиков, которые строят точечное жилье, выполнены из более качественных материалов?
Качество зависит от категории строящегося жилья. Это может быть эконом класс, а может и элитное жилье.
Может ли застройщик построить дом с нарушением строительных норм для снижения затрат? Какой орган контролирует качество возведения дома на этапе строительства?
Государственный строительный надзор и Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области. Стройнадзор на различных этапах строительства проверяет соответствие выполнения работ и применяемых строительных материалов, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, и т.д.
Строители не заинтересованы работать с нарушениями. Застройщик еще на стадии проектирования максимально снижает свои затраты, а строители выполняют работы согласно проектной документации.
Как сегодня меняются предпочтения жителей города в покупке квартир? Жилье какого класса, квадратуры покупают чаще всего? Ранее некоторые застройщики в регионе утверждали, что к 2018 году гостинки и квартиры-студии окажутся на рынке в избытке и их стоимость резко снизится. Сбылись ли опасения?
Нет, жители по-прежнему предпочитают покупать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, потому что они меньшей квадратуры и, соответственно, стоят меньше. На такие квартиры жители региона еще могут найти деньги. Трех-, четырехкомнатные квартиры продаются сложнее. А российский менталитет таков, что мы привыкли скорее жить в квартире меньшей площади, чем снимать жилье.