Сложности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Наступает момент подвести черту и оглянуться назад, проанализировав прошедшие годы, кто сохранил земельный массив, а кто потерял. Естественно, появляются те, кто хочет нажиться на происходящем, «урвать кусок, да пожирнее», в ущерб как хозяйству, работающему на этой земле, кстати зачастую являющемуся градообразующим предприятием, так и участникам общей долевой собственности, поскольку ставится под угрозу возможность функционирования хозяйства, а следовательно и получения участниками общей долевой собственности арендной платы, финансовой поддержки сельских поселений, соответственно и условий проживания людей в соответствующих сёлах.

В связи с чем, как никогда актуальным является анализ ситуации – каким образом в числе участников общей долевой собственности, появились те или иные сособственники, не окажутся ли они мошенниками, пытающимися завладеть чужим имуществом. Аналогичная ситуация сложилась в одном из небезызвестных вам хозяйств Ставропольского края ООО «Егорлык» (ранее мы уже писали об этом хозяйстве).

В нарушение требований действующего законодательства, лицами, не являющимися участниками общей долевой собственности, были приобретены доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности и используемый на праве аренды ООО «Егорлык».

По заявлению Альчакова А.А. в 2011 году Изобильненский районный суд Ставропольского края вынес определение, в соответствии с которым утвердил мировое соглашение сторон, по условиям которого ответчик, являющийся участником долевой собственности, передал в качестве отступного в собственность истца Альчакова А.А. принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, в соответствии с мировыми соглашениями, от участника долевой собственности лицу, не являвшемуся участником долевой собственности, была передана доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Специалисты Юридического агентства «СРВ», подали на данное определение Изобильненского районного суда Ставропольского края частную жалобу, указав, что принятое Изобильненским районным судом Ставропольского края определение разрешило вопрос о правах и обязанностях третьего лица, не привлеченного к участию в деле, то есть арендатора ООО «Егорлык», а также иных участников долевой собственности. Указанное определение Изобильненского районного суда Ставропольского края являлось незаконным, так как нарушило законные права и интересы остальных сособственников и арендатора земельного участка – ООО «Егорлык».

Апелляционным определением Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда отменила определение Изобильненского районного суда Ставропольского края как незаконное. После чего, в целях восстановления нарушенного права, специалистами Юридического агентства «СРВ» от имени и в интересах ООО «Егорлык» был предъявлен иск к Альчакову А.А. о переводе прав и обязанностей по сделкам купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Исковое заявление ООО «Егорлык» мотивировано следующим: принадлежавшая участнику долевой собственности и переданная Альчакову А.А. доля в праве общей долевой собственности на момент заключения мирового соглашения находилась и находится до настоящего времени в аренде у ООО «Егорлык» на основании договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке. Статьей 250 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Статьей 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дополнительно установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Тем самым, право собственности Альчакова А.А., не являющегося участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, на земельную долю было установлено в обход преимущественного права на ее приобретение, закрепленного за иными участниками долевой собственности и арендатором ООО «Егорлык», что является безусловным основанием для признания такого права недействительным.

Участники долевой собственности, в том числе ООО «Егорлык», не были уведомлены об отчуждении земельной доли с нарушением преимущественного права на ее приобретение. Альчаковым А.А. после незаконного приобретения доли в праве общей долевой собственности на основании мирового соглашения, утвержденного определением Изобильненского районного суда, уже в качестве участника долевой собственности был совершен ряд сделок по приобретению долей у других собственников.

Такие сделки также не соответствуют требованиям закона, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, являются недействительными, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения (статья 167 Гражданского кодекса РФ). При этом, в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Оценив перспективу судебного разбирательства, Альчаков А.А. принял то единственное решение, как он считал, которое защитит незаконно приобретенное имущество и его интересы - продал доли лицу, являвшемуся участником долевой собственности до совершения оспоренных сделок, Сапожникову А.В. В суде представителем Сапожникова А.В. был заявлен иск о признании его добросовестным приобретателем, указано на то, что он является участником долевой собственности и это, якобы, свидетельствует об отсутствии нарушений прав арендатора и иных участников долевой собственности.

Решением Изобильненского районного суда Ставропольского края от 25.02.2016 г., удовлетворены исковые требования по иску ООО «Егорлык» к Сапожникову А.В., Альчакову А.А., Шейкиной Т.А., Репиной Н.Г. о переводе прав и обязанностей покупателя на Общество по сделкам на отчуждение долей в праве долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:000000:393.

Ответчики обратились с апелляционной жалобой в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда. Крайне неожиданным оказалось апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19.07.2016 г. которым удовлетворены апелляционные жалобы Ответчиков Сапожникова А.В., Альчакова А.А. и Шейкиной Т.А., решение Изобильненского районного суда Ставропольского края отменено в части, а именно: отказано в удовлетворении исковых требований Общества к Ответчикам о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. В остальной части решение от 25.02.2016 г. оставлено без изменения.

Смириться с таким положением дел не были готовы ни специалисты Юридического агентства «СРВ», ни ООО «Егорлык», в связи с чем была подана кассационная жалоба. Постановлением Президиума Ставропольского краевого суда от 03.04.2017 г. удовлетворена кассационная жалоба ООО «Егорлык», апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19.07.2016 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в ином составе судей.

Суд кассационной инстанции пояснил, что судебная коллегия, указывая на то, что право собственности Сапожникова А.В. не оспорено, не учла, что несоблюдение установленного статьей 250 ГК РФ правила, то есть продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не свидетельствует о порочности договора купли-продажи. В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ. Аналогичные разъяснения даны в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применений судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Таким образом, последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ), а не оспаривать сделки.

Также Президиумом Ставропольского краевого суда была поддержана позиция Истца, относительно соблюдения им сроков исковой давности. При новом рассмотрении Судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда были учтены указания Президиума Ставропольского краевого суда, исковые требования ООО «Егорлык» удовлетворены в полном объеме.

Надеемся, что подобные ситуации будут встречаться всё реже. Тем более, что действующая судебная практика и содействие профессионалов, всё равно расставит всё на свои места.