Ипотека: счастливой жизни помеха?

Однако сегодня, благодаря постоянно снижающейся ипотечной ставке, мечта о покупке собственного жилья для многих российских семей стала значительно ближе к исполнению.

Что же нужно знать при оформлении ипотечного кредита, чтобы потом не приходилось большую часть заработка относить в банк, а самому еле сводить концы с концами?

Небывалый рост

Согласно данным Банка России, в 2017 году ипотечные кредиты оформили 1,1 миллиона граждан нашей необъятной страны. Объем кредитов, предоставленных на покупку жилья, перевалил за два триллиона рублей, что на 37,2% выше показателя 2016 года. В регионах Южного федерального округа, рынок ипотечного кредитования вырос на 40,5%, а число кредитов на покупку жилья — на 32%. Только в Ростовской области банки выдали 42,3 миллиарда рублей ипотечных кредитов. При этом процентная ставка по ипотеке в ЮФО была снижена за год на 1,8 пункта и в 2017 году составила 10,7%. Этот фактор в значительной степени повлиял на общий прирост рост ипотечного рынка на юге страны.

Только в январе 2018 года, по данным Объединенного кредитного бюро, жители донского региона оформили 937 ипотечных кредитов, что на 44% выше прошлогоднего показателя. Общий объем ипотеки в регионе в первый месяц года вырос на 62% и составил 1,62 миллиарда рублей. Средняя сумма кредита, предоставляемого банками на приобретение жилья, выросла за год на 17% и превысила 1,73 миллиона рублей.

Впрочем, вместе с ростом ипотечного рынка эксперты фиксируют и незначительное сокращение доли просроченной задолженности по таким кредитам. Так, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), доля просрочки свыше 30 дней к общему объему ипотечных кредитов в Ростовской области составила в декабре прошлого года 2,7%, что всего на 0,3% меньше, чем годом ранее.

Лучше подстраховаться

Также, согласно данным НБКИ, в третьем квартале 2017 года средний срок ипотеки в Ростовской области составил без малого 15 лет. Срок довольно большой, за это время может произойти что угодно. Например, заемщик может лишиться хорошо оплачиваемой работы. И хорошо, если сразу удается устроиться на новое место. А если поиск работы затягивается? Ведь платежи по ипотеке никто не отменял. По словам руководителя службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаила Мамута, которые приводит издание Бел.Ру, лучше иметь какие-то сбережения на "черный день", которых бы хватило на погашение ипотечного кредита в течение нескольких месяцев.

"Кроме того, при оформлении ипотеки не лишним будет позаботиться о страховке на случай непредвиденных обстоятельств, поясняет он. - Подумайте, кто возьмет на себя обязательства перед банком в случае потери кормильца в вашей семье".

Но по закону заемщик обязан страховать только то имущество, которое находится в залоге у банка — то есть недвижимость, которая приобретается по ипотеке. Свои жизнь и здоровье в нашей стране страховать почему-то не принято и банковскому работнику далеко не всегда удается склонить заемщика заключить этот вид договора.

Тем не менее, каждый год страховые компании выплачивают сотни миллионов рублей банкам по договорам страхования ипотечного жилья и жизни и здоровья заемщиков.

«После смерти мужа от инфаркта я очень волновалась, как буду оплачивать ипотеку. Но оказалось, что супруг заключил договор со страховой компанией на случай смерти или потери трудоспособности. Страховая компания выплатила возмещение по ипотечному кредиту, и банк больше не предъявляет никаких требований по нашей квартире», - рассказывает одна из жительниц Ростова.

Деньги любят счет

Часто ипотека становится единственным способом приобретения собственного жилья для многих жителей нашей страны. Однако, прежде чем заключить договор с банком, стоит тщательно оценить свое материальное положение. Сделать это можно в течение нескольких месяцев, в которые специалисты рекомендуют вести полный учет финансов, чтобы в итоге понимать, куда вы тратите деньги. К получившейся средней сумме расходов нужно добавить еще 10-15% на незапланированные траты и покупки — страховка на автомобиль, новые сапоги, абонемент в спортзал. Если даже в этом случае разница между доходами и расходами остается приличная, можно смело покупать квартиру в ипотеку.

Ипотека: шаг за шагом

1. О покупке квартиры в ипотеку лучше подумать за несколько месяцев до совершения сделки. За это время стоит вживую посмотреть 10-15 вариантов жилья, чтобы понять состояние рынка и его тенденции, оценить предложения и ознакомиться с ценами.
2. Для покупки жилья в ипотеку необходимо внести первоначальный взнос. Эксперты уверены, его размер должен быть не меньше 1/5 от стоимости жилья. Сегодня условия многих банков позволяют снижать сумму первого взноса, но чем он больше, тем проще платить ипотеку в дальнейшем.
3. Прежде, чем взять ипотеку, попробуйте пожить некоторое время так, словно вы уже выплачиваете кредит, откладывайте каждый месяц сумму, равную ипотечному взносу. Оцените, каково вам приходится жить в таких условиях. Если вы ни в чем себе не отказываете и чувствуете себя комфортно, можно оформлять кредит. Если вы голодаете, и постоянно переживаете из-за нехватки денег, стоит снизить запросы или поискать другую работу, более высокооплачиваемую, а, возможно, и вовсе пока отказаться от ипотеки.
4. Оцените предложения не менее трех банков. Пусть в каждом вам рассчитают процентную ставку, срок ипотеки и сумму ежемесячного взноса. Но помните, главный критерий для выбора — ставка по ипотеке, чем ниже, тем лучше.
5. Ежемесячный платеж не должен превышать трети семейного бюджета. Кроме того, не стоит закладывать в расчет ипотеки возможные бонусы или премии. Во время кризиса в первую очередь работодатели экономят именно на них. А вы, в итоге, можете получить неподъемные ежемесячные платежи.
6. Очень важно брать кредит только в национальной валюте — в рублях, чтобы ежемесячный взнос не зависел от колебания валютного рынка.
7. Отдавать все свои сбережения банку в качестве первоначального взноса не стоит. Оставьте себе резерв в размере доходов семьи за несколько месяцев. Он может пригодиться в случае непредвиденных обстоятельств.

История одной ипотеки

"Так получилось, что несколько лет назад нам пришлось продать свою квартиру, чтобы рассчитаться с долгами из-за разорившегося бизнеса. Поскитавшись по съемным квартирам с двумя детьми, но сумев накопить определенную сумму на первоначальный взнос, мы решились взять ипотеку. Долго присматривались к предложениям на рынке жилья, наконец, выбрали квартиру в хорошем районе, рядом школа и городской парк. Когда банк одобрил нашу заявку, счастью не было предела. К сожалению, ремонт пока пришлось отложить до лучших времен. Что важно, ипотека очень дисциплинирует и теперь каждый из членов нашей семьи 10 раз подумает, прежде чем купить очередную безделушку. Платить нам еще 13 лет, но зато у нас снова есть свое собственное жилье ", - рассказывает Ольга.

Если в семье пополнение

Очень часто с тяжелыми финансовыми затруднениями сталкиваются молодые семьи после рождения ребенка. Как правило, молодые супруги берут большой ипотечный кредит с минимальным взносом, что часто приводит к сложной финансовой ситуации. Специалисты рекомендуют заранее продумывать ситуацию с появлением детей. Ведь даже когда двое работают, отдавать кредит довольно непросто, а если жена уйдет в декрет, доходы семьи упадут. Не стоит брать ипотеку под завязку с платежами выше 40% от семейного дохода.

Что делать? Можно снизить требования к квартире, например, выбрать другой район города, где жилье немного дешевле. Кроме того, сумму ежемесячного платежа можно снизить за счет увеличения срока ипотеки. Но нужно понимать, что в этом случае погашение самого долга будет мизерным, а львиную долю платежа в первые несколько лет будут составлять проценты. Такие кредиты лучше отдавать досрочно.

Кстати, одним из самых частых способов досрочного погашения ипотеки стало использование материнского капитала. Кроме того, многие семьи используют его в качестве первоначального взноса по ипотеке. Согласно статистическим данным, на улучшение жилищных условий маткапитал потратили 90% российских семей. Сумма материнского капитала на сегодняшний день составляет 453026 рублей. Право на его получение имеют семьи при рождении второго и последующего ребенка.

Дисциплина — это главное

Ипотечное законодательство в нашей стране позволяет погасить кредит полностью даже спустя месяц после его оформления. И большинство заемщиков пользуются этим правом, стараясь рассчитаться с ипотекой как можно быстрее. При среднем сроке займа в 15 лет, многие заемщики погашают ипотеку вдвое быстрее, внося ежемесячно большие платежи, чем требуется по графику.

Такая стратегия вполне оправдана - каждый рубль сверх необходимой суммы в первый год погашения приводит к экономии 3-4 рублей в дальнейшем. Лучше, если у семьи имеется какой-то задел на непредвиденные обстоятельства. Прежде чем начать вносить платежи сверх необходимой суммы, стоит отложить средства, на которые семья могла бы прожить несколько месяцев, если кто-то из ее членов лишится работы. Ведь банк вряд ли будет ждать, когда заемщик сможет найти другую работу и не допустит просрочку больше 91 дней, а подаст в суд.

Впрочем, в случае возникновения сложностей с деньгами можно подумать о рефинансировании ипотеки.

"После окончания института я нашла работу по специальности в Ростове и осталась здесь жить. Около 10 лет мне пришлось снимать квартиры, пока меня не повысили до должности начальника отдела и не предложили более высокую зарплату. В 2015 году я купила квартиру в районе Левенцовки в ипотеку под 11,06% годовых с первоначальным взносом в 800 тысяч рублей, которые помогли собрать родители. Сумма ипотечного кредита составила более двух миллионов рублей на 20 лет. Ежемесячный платеж вышел 21 тысячу рублей. Квартиру я брала уже с ремонтом, так, что можно было сразу переехать в нее. В среднем за аренду аналогичной квартиры я ежемесячно отдавала 15 тысяч рублей, чтобы мне было немного легче выплачивать ежемесячные взносы, решила взять квартирантку. Самое главное, я взяла себе за правило, с каждой зарплаты и с каждой премии 15% откладывать на "черный день", - рассказала жительница города Анна.

Игра в прятки — не выход

Российские банки нечасто идут на предоставление кредитных каникул, если у заемщика возникают сложности с погашением ипотеки. Но это не значит, что в случае потери работы нужно "залечь на дно", лучше сразу обратиться к кредитору и попробовать договориться об изменении графика платежей. Банк может пойти на уступку, снизив, например, сумму ежемесячного взноса. Но необходимо понимать, что за это заемщику придется расплачиваться повышенным платежом в будущем. Меры банка могут быть строгими по отношению к заемщику, но это все равно лучше, чем судебные тяжбы.

Чем поможет государство

Любой гражданин нашей страны, приобретая жилье, один раз в течение своей жизни имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 13% от стоимости недвижимости, но не более двух миллионов рублей. Это означает, что на руки владелец жилья может получить до 260 тысяч рублей. При этом выплата эта не единоразовая, скажем, если квартира стоила 1,7 миллиона рублей, то 300 тысяч можно оставить для приобретения следующей квартиры.

Данная льгота распространяется на уплаченные проценты по ипотеке. Заемщику необходимо взять в банке выписку по итогам года и предоставить документ в налоговую. Тогда государство сможет вернуть 13% от суммы уплаченных по кредиту процентов.