Взлетевшие в цене квартиры снова могут подорожать в Ростовской области

Как дорожало жилье в Ростове

Ростов-на-Дону вошел в рейтинг городов России, где цены на вторичное жилье удвоились за последние пять лет. Так, средняя стоимость одного квадратного метра зимой 2018–2019 годов составляла 62,9 тысячи рублей. А в нынешнем сезоне она выросла до 128,5 тысячи рублей. Ростов занял шестое место в рейтинге городов по росту цен на вторичном рынке.

Стоит заметить, что новостройки в Ростове растут в цене гораздо быстрее. За последний год их стоимость увеличилась на 18%. В настоящее время квадратный метр жилья в новых домах обходится в городе примерно в 135 тысяч рублей.

Для тех, кто решил подождать и снимать, также не очень хорошие новости.

Ростов-на-Дону вошел в тройку лидеров по росту цен на аренду однокомнатной квартиры, цена увеличилась на 78%. В настоящее время средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в донской столице составляет 27,2 тысячи рублей.

Что будет с ценами на жилье

Тамара Коломийцева рассказала, что на первичном рынке цена квадратного метра будет увеличиваться — как минимум на уровне реальной инфляции. Стимулировать этот процесс будут риски прекращения действия льготных программ кредитования в конце 1 полугодия 2024 года, ужесточение условий предоставления этих программ, а также вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки со стороны Банка России.

По словам эксперта, цены на вторичное жилье зафиксируются на текущем уровне, но будет увеличиваться дисконт по объектам, собственники которых заинтересованы в срочной продаже. При этом недвижимость останется привлекательным объектом для инвестиций — как в массовом, так и в элитном сегменте, к которому можно отнести рынок побережья Черного моря, а также прибрежных и горных кластеров Сочи.

В целом аналитики отмечают, что снижения цен на недвижимость в новостройках в начале 2024 года не произошло, несмотря на нестабильность в банковской сфере. Тенденция к повышению стоимости сохраняется, хотя по сравнению с концом 2023 года темпы несколько замедлились. По мнению экспертов, в данный момент ключевая ставка по ипотеке уже достигла достаточно высокого уровня, и это сказывается на объемах выдачи ипотечных кредитов.

Если по льготным программам объемы достаточно велики, то по стандартным спрос снижается. Что в перспективе может привести к увеличению остатков в введенных в эксплуатацию объектах и коммерческих помещениях, а также росту стоимости квадратного метра в еще строящихся домах.

«Также может сложиться ситуация, при которой девелоперы повременят со стартом новых проектов. В среднесрочной перспективе это спровоцирует дефицит предложения и удорожание недвижимости. При этом, независимо от ситуации с продажами, строительство уже начатых объектов будет продолжено с соблюдением намеченных ранее сроков ввода в эксплуатацию», — отметила Тамара Коломийцева.

Что будет с ипотекой

Она напомнила, что в конце 2023 — начале 2024 года произошли значительные изменения в порядке и условиях выдачи ипотечных кредитов, в том числе по льготным программам. Увеличились первоначальный взнос, банковские ставки, появилось правило «один заемщик — одна льготная ипотека» и т. д. На сегодняшний день срок действия льготных ипотечных программ утвержден правительством до 1 июля 2024 года.

«Ужесточение условий для получения кредитов в первую очередь свидетельствует о стремлении Банка России „охладить“ ипотечный рынок, поскольку порядка 80% покупок первичной недвижимости сейчас совершается с использованием этого финансового инструмента», — отметила специалист.

В начале 2024 года наблюдалось традиционное снижение потребительской активности после пика спроса в ноябре–декабре 2023 года. Однако льготные программы все еще продолжают действовать, и аналитики ожидают повышения спроса на покупку недвижимости с началом весны.

Согласно прогнозу экспертов, действие субсидированных программ может быть продлено после 1 июля 2024 года. Но, если сейчас льготная ипотека является массовым инструментом кредитования, то в дальнейшем механизм ее действия может быть изменен, и для разных регионов и категорий граждан будут действовать различные условия. Крупные банковские структуры продолжат работать по льготным программам только со своими финансовыми партнерами, в первую очередь — с крупными застройщиками.

Какую квартиру лучше покупать

Собеседница рекомендует приобретать квартиру в ближайшие месяцы, пока на первичном рынке жилья продолжают действовать льготные ипотечные программы кредитования. При ограниченном бюджете следует обратить внимание на объекты, находящиеся на этапе старта продаж, по наиболее привлекательной цене. Также можно сделать выбор в пользу недооцененной локации с высоким потенциалом к повышению престижности.

То есть приобрести квартиру по доступной цене в хорошем жилом комплексе, который уже через несколько лет будет обеспечен качественной городской инфраструктурой. А значит — вырастет в цене. Кроме того, застройщики сейчас достаточно гибко подходят к потребностям и финансовым возможностям клиентов, предлагая различные инструменты покупки (акции, скидки и рассрочки) и сервисы — такие как сопровождение сделки ипотечным брокером и подбор индивидуальных условий. Что значительно упрощает процесс покупки квартиры.

Как будут меняться цены на недвижимость

Андрей Иванов, директор агентства недвижимости «ЭТАЖИ» в Ростове-на-Дону, рассказал RostovGazeta, что в январе динамика цен по вторичному жилью сенсационная — минус 1,63% в месяц. Это очень много. Для первого месяца года такое не свойственно: цены никогда не отличались низкими пиками, скорее, наоборот, — были выше общего тренда.

«Сложившаяся ситуация явно закрепляет цикл последовательного снижения темпов изменения цен за последние полгода. Сначала просто сокращалась месячная динамика прироста, а теперь цена резко провалилась. Давать точный прогноз на весь год сложно», — заявил эксперт.

Он добавил, что есть предпосылки для снижения цен на рынке российской недвижимости наблюдается высокий рост объема предложения, увеличение среднего размера торга и резкое увеличение ожидаемого периода продажи.

Собеседник рассказал, что вероятность снижения цен составляет 60-70%. По его словам, эта же вероятность может подняться и до 80-90%, учитывая, что ЦБ планирует понижать ключевую ставку только во втором полугодии.

«Считаю, что снижение цен пойдет на пользу рынку, потому что сегодня стоимость недвижимости не соответствует фундаментальным законам экономики. Это результат различных нерыночных решений», — отметил специалист.

Он предполагает, что есть предпосылки для восстановления ипотечного рынка по количеству заявок на ипотеку к уровню осени 2023 года. Желающих получить кредит по-прежнему будет много, однако сократится количество ипотечных выдач из-за ограничения льготных программ на первичное жильё и ужесточение параметров оценки заемщика. Если ставки будут снижены, то сработает отложенный спрос, и рынок будет наблюдать всплеск спроса на ипотеку.

Стоит ли сейчас брать квартиру

Андрей Иванов рассказал, что если квартирный вопрос стоит остро и есть средства для первоначального взноса, то не стоит откладывать покупку.

«Да, ставки сейчас высокие, но когда они упадут, можно будет рефинансировать ипотеку. В целом могу сказать, что инвесторы на долгосрочную перспективу всегда выигрывают», — уточнил он.