Быстрое падение: сколько лет кризиса ждет застройщиков Ростовской области

Спад — это надолго

По данным органов статистики, за четыре месяца в Ростовской области было введено 645,7 тысячи кв. метров жилья, или на 14,1%, чем за тот же период годом ранее. Основной вклад в снижение показателей внесло индивидуальное строительство — в этом сегменте ввод сократился на 22%. Сдача многоквартирного жилья просела лишь на 3%, составив за январь–апрель 309 тысяч кв. метров.

В региональном Минстрое падение объемов ввода поясняют проблемами, возникшими в связи с пандемией коронавируса. Строительные организации столкнулись с падением спроса на первичном рынке жилья, а в индивидуальном строительстве сказались различные ограничения — временное прекращение работы МФЦ, пропускной режим, сворачивание торговли стройматериалами.

В цифрах относительно плана ввода жилья ситуация выглядит еще более показательно. За четыре месяца в области сдано 22,3% от намеченных на этот год 2,9 млн «квадратов» — для сравнения, годом ранее за этот же период было введено в эксплуатацию 30% от плана в 2,5 млн кв. метров, который по итогам 2019 года был перевыполнен более чем на 100 тысяч кв. метров. Основной объем ввода приходится на второе полугодие, так что теоретически шанс наверстать отставание еще есть. Однако падение доходов населения и спроса может привести к существенной корректировке плана, причем не только в этом году.

«Будущее рынка будут определять две тенденции, — комментирует генеральный директор консалтинговой компании в сфере недвижимости Macon Realty Group Илья Володько. — С одной стороны, в последние полтора года влияние на рынок оказывали изменения в законодательстве, прежде всего введение эскроу-счетов, подтолкнувшее к снижению предложения первичного жилья. С другой стороны, новый кризис на рынке жилья только начинается, он еще не вошел в активную стадию — снижение спроса и количества сделок предстоит в ближайшие год-полтора. Пока есть некое общее понимание, что восстановление рынка будет достаточно продолжительным из-за радикального снижения доходов населения и занятости. Скорее всего, это будет кризис с L-образной траекторией: быстрое падение и очень долгое восстановление, для некоторых отраслей — два-три года».

Предложение догнало спрос

Нынешний кризис жилищное строительство Ростовской области может преодолеть существенно успешнее, чем кризис 2008 года, который заставил девелоперов принципиально пересматривать свои стратегии. Наиболее эффективно из южных регионов возможностями кризиса в тот момент воспользовался Краснодарский край — за короткое время в Краснодаре стартовало строительство десятков новых жилых комплексов эконом-класса, что позволило существенно снизить конечную стоимость жилья. В Ростове-на-Дону аналогичный процесс полноценно развернулся лишь к середине прошлого десятилетия, причем немалый вклад в него внесли кубанские застройщики.

Положительные результаты пришли быстро. По данным недавнего исследования РИА «Рейтинг», Ростовская область в прошлом году заняла 20 место в России по объему ввода жилья на душу населения (0,612 кв. метров), значительно сократив по этому показателю отставание от Краснодарского края, которое еще не так давно было почти двукратным. Кубань по удельным объемам сдачи жилья по-прежнему впереди (0,788 кв. метра), но цены на него в двух регионах практически сравнялись.

Как показывает майский мониторинг цен на первичное жилье портала «Мир квартир», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ростова и Краснодара находилась в диапазоне 58-59 тысяч рублей. Рядом оба эти города стоят и в рейтинге цен на вторичное жилье: в Ростове оно в мае стоило в среднем 63,7 тысячи рублей за «квадрат», в Краснодаре — на тысячу рублей меньше. Такая картина в принципе отличается от той, что была еще три-четыре года назад, когда в Краснодаре жилье стоило на 20-30% дешевле.

«Значительное различие между рынками новостроек Ростова и Краснодара осталось в прошлом, поскольку за последние пять лет в Ростове были достигнуты достаточно высокие объемы строительства. Это отразилось на динамике цен: она уже довольно давно затормозилась на одних и тех же значениях — около 57 тысяч рублей за квадратный метр. Это свидетельствует о том, что существующий объем предложения в Ростове сбалансирован — в отличие от Краснодара, где по-прежнему наблюдается избыток предложения жилья», — отмечает Илья Володько.

Еще одним сохраняющимся отличием, по его словам, является роль миграционных потоков. В Ростовской области их размеры не настолько существенны, как в Краснодарском крае, где на приезжих приходится значительная доля спроса на жилье. В Ростове традиционно покупателями жилья выступают сами ростовчане и жители Ростовской области, внешний спрос на основных рыночных индикаторах существенно не сказывается, и вряд ли здесь что-то принципиально изменится в ближайшие годы.

С учетом того, что объемы строительства будут сокращаться, каких-то кардинальных изменений в цене не произойдет, считает эксперт — рынок будет по-прежнему находиться в состоянии баланса, то есть значительных колебаний цен в ту или иную сторону мы, скорее всего, не увидим. Но такая ситуация, подчеркивает Володько, характерна для страны в целом, некая южная специфика тут не просматривается, так что Ростов и Краснодар будут идти в русле общероссийских тенденций.

В то же время, добавляет эксперт, до нынешнего кризиса крупные южные города, прежде всего Ростов и Краснодар, развивались в правильном направлении — в них росла доля услуг и прочих сфер, не связанных с госуправлением, естественными монополиями или промышленным производством в чистом виде.

«Это более современная структура экономики, адекватная будущим мировым трендам. Парадокс нынешнего кризиса заключается в том, что именно эти сферы пострадали больше всего, в отличие от классической промышленности и бюджетной сферы. Но это, по большому счету, случайность, не означающая, что прежнюю политику развития городов надо как-то принципиально менять — в долгосрочной перспективе этот путь более эффективен», — считает Володько.

Выше — не значит лучше

Обратной стороной бума строительства жилья эконом-класса и в Ростове, и в Краснодаре стало удручающее качество жизненной среды в новых микрорайонах. Общей тенденцией в обоих городах стало одновременное увеличение плотности и этажности застройки — решение, традиционно выгодное для девелоперов, но в принципе не соответствующее современным мировым практикам.

По большому счету, массовое строительство сейчас воспроизводит подходы даже не вчерашнего, а позавчерашнего дня — во многих странах высотные микрорайоны с предельной плотностью застройки на квадратный метр перестали возводить еще в 1970-х годах. При этом точечная застройка, уже давно ставшая печально известной визитной карточкой центра Ростова, никуда не делась — после того, как в центре мест для нее почти не осталось, она начала расползаться по окраинам, вторгаясь в частный сектор, а также захватывать любые доступные участки на набережной.

На эти аспекты точечной застройки недавно обратил внимание даже губернатор Василий Голубев, заявивший на заседании областного Законодательного собрания, что ограничения по высотности нового строительства должны касаться не только центра города. Впрочем, о необходимости ввести в Ростове высотные регламенты говорится уже очень давно, но все это время она только растет.

Тем не менее, новый кризис содержит в себе потенциал качественных изменений рынка, уверен Илья Володько. По его словам, любое существенное падение уровня доходов населения приводит к уходу с рынка низшего сегмента спроса — речь идет о тех, кто мог позволить себе покупку недорогого жилья только с помощью ипотечного кредита и с небольшим метражом.

«Но та аудитория, которая сохраняет платежеспособность, в периоды кризиса предъявляет повышенные требования к качеству — она готова платить те же деньги, что и до кризиса, но хочет получить за них более удачную локацию, нетипичные архитектурно-градостроительные решения и другие позитивные характеристики жилья, — считает эксперт. — Поэтому объекты будут в большей степени конкурировать по качественным параметрам, хотя вряд ли конкуренция обострится настолько, чтобы рынок заметно прогрессировал в качественном отношении».