Обманутые дольщики исчезнут через год

По данным Росреестра, на сегодняшний день покупка жилья по договорам долевого участия является наиболее востребованной среди соотечественников. Около 80% новоселов обрели крышу над головой именно таким способом (в прошлом году было зарегистрировано около 700 тысяч ДДУ). И это понятно: вложиться в квартиру с нуля, на этапе котлована, в конечном итоге гораздо дешевле, чем покупать ее готовой. Но при этом существует немалый риск, что котлован превратится не в жилой дом, а в могилу, куда зароют деньги обманутого дольщика. А нередко эта трагедия заканчивается печально и для самих людей.

Будем откровенны, метод долевого строительства – это, по сути, пирамида: каждый последующий участник за счет своего взноса оплачивает жилье предыдущего очередника. И чтобы строительная компания (тем более маломощная) обанкротилась, даже не обязательно, чтобы ее владелец оказался жуликом. Подкосить ее могут многие объективные факторы: рост стоимости стройматериалов, отсутствие коммуникаций, суды по различным поводам и т. д. И число брошенных строек по-прежнему растет. По словам федерального министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, на 1 января нынешнего года было остановлено строительство 1101 дома, а сейчас таких объектов уже 1261, куда не могут заселиться, по самым скромным подсчетам, около 250 тысяч человек. Значительная часть приходится на столичный регион. Но и Ставрополье эта беда не обошла стороной. В феврале этого года на расширенном совещании, посвященном долевому строительству, губернатор Владимир Владимиров сообщил, что в крае остается 10 проблемных объектов, а в реестре фигурируют 840 обманутых дольщиков. Вопрос этот решается очень тяжело: правительству приходится искать инвесторов, муниципалитетам предоставлять льготы, лишь бы закончить стройки. В этом году власти обещают ввести в эксплуатацию шесть домов в Кисловодске, Пятигорске и Ставрополе, а в 2019-м – оставшиеся четыре.

Но проблема-то заключается в том, что нет никакой гарантии, что завтра или через месяц не встанет очередная стройка и в ряды обманутых дольщиков не вольются очередные ставропольцы. Вот почему федеральные власти на протяжении последних лет настойчиво ищут механизмы по усилению контроля за работой девелоперов и защите прав дольщиков. Некоторые изменения в законодательство были приняты в конце 2017 года, а в начале нынешнего в рамках рубрики «Законный интерес» мы говорили о новых поправках в нормативный акт о долевом строительстве.

Он уже принят в первом чтении, и, учитывая позицию президента по этому вопросу, высказанную в ходе Прямой линии, депутаты планируют принять законопроект до конца июля. Подготовлен целый ряд поправок. Остановимся на главных. Основная идея в том, чтобы отказаться от договоров долевого участия. С 1 июля 2018 года будет введено банковское сопровождение строительства жилья. То есть застройщики не смогут получать деньги непосредственно от покупателей. Граждане будут перечислять средства на счет строительной компании в кредитную организацию, уполномоченную Центробанком РФ. Прямые продажи квартир будут разрешены только в домах, сданных в эксплуатацию. Принцип проектного финансирования, на который делается ставка, означает привлечение банковских кредитов на строительство и использование эскроу-счетов, где деньги дольщиков хранятся до окончания возведения дома. Получает гражданин квартиру – и только в этом случае средства с эскроу-счета поступают застройщику. Но ранее под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке, однако, подчеркиваю, исключительно на финансирование стройки.

Переходный период завершится 1 июля 2019 года: с этой даты пользование эскроу-счетами будет обязательно для всех проектов. Депутаты также предложили значительно увеличить сборы с застройщиков в Фонд защиты дольщиков – общего котла, призванного обеспечить достройку жилья в случае банкротства строительной компании. Фонд этот создан относительно недавно, но, судя по всему, он малоэффективен. Возможно, из-за скромных сумм: сегодня тариф составляет 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия, с 1 октября 2018-го отчисления возрастут до 3%, а с начала следующего года – до 6%. Законодатели также предлагают страховать средства дольщиков на эскроу-счетах по аналогии с банковскими вкладами граждан. И еще одно жесткое требование: на счету застройщика должны находиться собственные средства в размере не менее 10% проектной стоимости возводимого жилья.

Вот такая реформа. В результате с рынка уйдут авантюристы и просто непрофессиональные и маломощные компании. Останутся крупные игроки. И пока что трудно прогнозировать, как все эти нововведения отразятся на темпах ввода жилья в России и, самое главное, стоимости квартир.

ОАО «Юридическое агентство «СРВ» признано в профессиональной среде одним из крупнейших в России, согласно данным рейтинга авторитетного портала Право ру.