Рынок строительства на Дону уйдет в монополию после введения закона об эскроу-счетах

С 1 июля 2019 года вступили в силу изменения законодательства в ФЗ № 214. Теперь все российские застройщики смогут привлекать средства граждан для долевого строительства новых объектов только с применением эскроу-счетов. Застройщик строит жилой дом за счет собственных или кредитных средств, после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первым дольщиком счета эскроу раскрываются, с этого момента застройщик может распоряжаться денежными средствами дольщиков. И вот, по словам экспертов, в результате новых изменений цены на жилье в некоторых городах региона (Волгодонск, Таганрог, Новочеркасск — прим.ред.) вырастут в 2 раза. Если раньше взять однокомнатную квартиру жители могли за 1 миллион рублей, то скоро эти же квадратные метры будут стоить уже 1,5-2 миллиона рублей.

Цены уже растут

Как сообщает портал недвижимости Domofond, с ноября 2018-го до апреля 2019 года цены на новостройки в Ростове-на-Дону снижались, и только в мае и июне наметился рост.

«Поскольку средневзвешенная ставка для застройщиков при проектном финансировании будет составлять 7-8%, следует ждать, что к обычному росту цен на новостройки постепенно добавятся эти 7-8%. Сейчас по эскроу-счетам продается минимальное число объектов, полный переход произойдет через пару лет. По Ростовской области перелом произошел только в июне», — сообщает портал недвижимости.

Еще в декабре 2018 года средняя стоимость квартиры составляла 1,57 миллиона рублей, к июню 2019 года она выросла до 1,62 миллиона рублей. Сейчас в среднем стоимость квадратного метра составляет 44,4 тысячи рублей.

Заместитель директора регионального научно-исследовательского и проектного института градостроительства Игорь Далаксакуашвили говорит о том, что мелкие и средние компании уже не получают притока от прошлых проектов и в итоге будут вынуждены увеличить стоимость метра на 3-4 тысячи рублей.

«Да и кредитоваться будут на худших условиях, а результат всему — они начнут вымываться с рынка. Все это влечет за собой монополизацию строительного рынка крупными застройщиками, а это, как известно всем, никогда не приводило к удешевлению или улучшению качества», — подчеркивает Далаксакуашвили.

Есть ли выход?

По мнению председателя совета директоров концерна «Единство» Геннадия Наумова, на сегодняшний день большую долю занимает вторичный рынок жилья, который сможет помочь в сложившейся ситуации.

«Данные изменения могут вызвать рост продаж на вторичном рынке, на который новая система не распространяется. Именно „вторичка“ может спасти рынок недвижимости в малых городах. Цены возрастут в строительстве, это неизбежно, но в тех городах, где будет бешенный спрос, там ничего не произойдет: Москва, Санкт-Петербург. В этих городах цены на жилье и так слишком высокие», — говорит Наумов.

По его словам, уйдет много мелких застройщиков, которые не смогут выжить в новых условиях, но в Ростове это будет не так сильно заметно, так как здесь в основном нет местных застройщиков.

Ранее главный аналитик ООО «ЦАФТ» (Центр аналитики и финансовых технологий) Антон Быков сообщал, что после всех изменений при самом жестком сценарии с рынка могут уйти около 25-35% компаний-застройщиков, при относительно мягком развитии событий — 10-15%.

«Большинство из них — это компании мелкого и среднего размера, они просто не смогут пройти процедуру одобрения у банков, так как сфера строительства оценивается как отрасль с повышенным финансовым риском. Часть выведенных таким образом с рынка компаний, уйдет заслуженно, как недобросовестные, но значительная часть — это застройщики, которые просто станут жертвами законодательных изменений. В краткосрочной перспективе (2019 год) преобразования в отрасли возможны и не будут заметны, но в долгосрочной, это, скорее всего, приведет к сокращению годового объема вводимого жилья», — говорил Быков.

Как считает Игорь Далаксакуашвили, законодатели и исполнительные органы не должны после введения закона оставлять дальнейшее развитие данного вопроса без внимания.

«Я бы задумался, знаете над чем? Сейчас нет драйверов, которые бы говорили о том, что будет рост доходов населения. Надеемся, конечно, но загадывать опасно. И это значит, что при повышении цены на жилье появится слой людей, которые не смогут купить жилье. Нужно подумать, просчитать, и использовать мировой опыт. Например, увеличение строительства социального жилья, субсидии для того, чтобы человек мог арендовать жилье. К сожалению, пока я ничего об этом у нас не слышал», — рассказал Далаксакуашвили.

Мнение против

Несмотря на серьезные аргументы и на неизбежность ситуации, не все эксперты считают, что ситуация на рынке жилья сильно изменится, по крайней мере в ближайшие годы.

«Даже при полном внедрении системы эскроу-счетов через два года предпосылок для роста цен в два раза на квартиры в Ростовской области нет. Застройщики до ввода новой системы по большому счету строили в долг, а также частично за счет дольщиков и частично за свои средства, то есть в любом случае у них были определенные затраты по займам», — говорит ведущий аналитик ООО «Бизнес Инсайдер» Анар Исмаилов.

По его словам, с вводом новой системы эскроу-счетов структура финансирования глобально не изменилась.

«Застройщики по-прежнему будут строить в долг, только теперь кредитором будет являться банк. Для благонадежных застройщиков банки, однозначно, будут предлагать невысокие ставки. Более того, уже есть случаи на рынке, когда застройщики на определенных условиях получали фондирования от банков под проект под ставку 0%», — рассказывает эксперт.

Тем не менее, рост стоимости на недвижимость все же будет, говорит он, однако за два года он составит не более 10%-12%, это с учетом инфляции, а также увеличения стоимости фондирования для компаний.

«Если говорить про текущую динамику цен на недвижимость, то по Ростовской области перелом в сторону роста цен произошел в июле. Вероятно, уже сейчас формируется полноценный разворот цен на рынке недвижимости, а переход на проектное финансирование поддержит тренд на повышение цен», — считает эксперт.