Московские и ставропольские застройщики: кто виноват в сносе 170 таунхаусов в Ростове

Единственное жилье, несовершеннолетний ребенок — ничего не встанет на пути у приставов и спецтехники, ломающих «многоквартирные коттеджи». Виноваты ли в этом застройщики из Ставрополя или Москвы, которым тоже надо продавать свои квартиры, и есть ли у владельцев «проблемных» таунхаусов шанс на спасение своих квадратных метров, выяснял корреспондент RostovGazeta.

«Зашли застройщики»

В Законодательном собрании Ростовской области в четверг состоялось заседание, где одним из вопросов обсуждения стали обманутые дольщики. Выяснилось, что в регионе 170 домов-таунхаусов, которые надо снести по закону, и на это есть уже судебное решение.

Речь идет о тех домах, которые застройщик возвел как индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это вид использования земельного участка, когда можно строить только индивидуальные дома. После этого владелец продает свой таунхаус дольщикам. И тут приходят сотрудники различных ведомств и доказывают, что дом является многоквартирным, построен не по закону, и его срочно надо сносить. Что делать людям, которые приобрели квартиры в таких домах, доверившись застройщику? Сотни ростовчан попали в ловушки, не изучив кипу документов внимательно. Теперь жильцы-собственники этих таунхаусов, мало того, что остаются на улице, так еще и сносить дома им придется за свой счет.

«В том, что 170 таких домов в Ростовской области надо сносить, виноваты: участковые, Управление юстиции, Стройнадзор, законы… Что делать людям? То же самое, что и обманутым вкладчикам, у которых в 91-м году вклады забрали, дольщикам обманутым, пенсионерам, которым надо позже теперь выходить на пенсию. Власть «хорошая», что делать. Буквально сегодня [12 декабря 2019 года]

на заседании Законодательного собрания говорили о том, что это вандализм — уничтожать возведенные здания», — комментирует депутат Законодательного собрания Ростовской области Евгений Бессонов.

Депутат сравнил снос 170 домов с историей про спектакль «Чиполлино», который запретили показывать на фестивале любительских театров «Молодое — молодым» в Москве.

«Сейчас они 170 домов разворошат и получат „Лимона“ и Чиполлино, и все остальное. Люди построили это строение, думайте, как использовать, зачем разрушать? К нам зашли московские и ставропольские застройщики, которые заплатили деньги за то, что они „зашли“. Их конкуренция не интересует. У них не продаются квартиры, а продаются таунхаусы. Это элементарные законы капитализма. Мы пытаемся сохранить какие-то дома, но уже несколько домов снесли. Это бред и идиотизм против нормального мышления», — считает Бессонов.

По словам депутата, сейчас решения принимают «вчерашние» студенты юрфаков, у которых нет «хозяйственной» работы.

«Нельзя ничего ломать. Это бестолковые люди, которые не соображают в математике или архитектуре. Проучились три месяца на юрфаке и принимают решения. Мальчики и девочки становятся судьями и принимают решения именем Российской Федерации», — говорит Бессонов.

Под снос

В такую же непростую историю попал двухэтажный дом № 8 по улице 3-я Барбарисовая, что находится в СТ «Железнодорожник» в Ростове-на-Дону. В 2015 году дом был построен, как индивидуальное строение, а спустя год пять собственников раскупили в нем квартиры. Сейчас здесь проживают всего десять человек, из них трое несовершеннолетних, младшей из которых всего год.

В 2017 году начались суды. А сегодня на руках у приставов уже исковое заявление о выселении долевых собственников. В конце декабря состоится очередной суд, который поставит точку в этом деле.

«Самое интересное, что застройщика нашего дома привлечь к какой-то ответственности нельзя, так как он служит в армии. Так получилось, что дом строил один мужчина, а оформил документы на брата 18-летнего, а тот сейчас проходит срочную службу. Нам надо выселяться и сносить дом за свой же счет», — рассказывает одна из собственников квартир в проблемном доме Татьяна Лемешевская.

Таких «проблемных» домов «под снос», как уверяют жильцы, у их застройщика несколько в Ростовской области и даже в Новосибирске.

«Как бы грустно это не звучало, но судебная практика о выселении из самовольных объектов существует. Верховный суд еще в 2006 году указал в своем обзоре практики, что в случае, если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном объекте, то к нему может быть предъявлено требование о выселении. Юридически после решения о сносе такой дом не является объектом прав. В других регионах нашей страны подобная практика уже достаточно обширна, суды принимают решения о выселении без предоставления другого жилого помещения, так как из-за того, что в доме проживают и зарегистрированы люди, его невозможно снести», — комментирует адвокат Екатерина Водяник.

Сугубо юридически, по словам юриста, такой механизм возможен, но она уверена, можно найти выход из сложившейся ситуации и без фактического сноса таких домов и выселения граждан, если, конечно, дом соответствует строительным нормам и не угрожает жизни граждан.

«Например, прекращение исполнительного производства в связи с невозможностью его исполнения, заключение мирового соглашения между администрацией и жильцами или застройщиком по приведению объекта в соответствие со строительными нормами и правилами и изменению вида разрешенного использования земельного участка, в конце концов передача таких домов в муниципальную собственность с предоставлением квартир жильцам на праве социального найма и т. д. Ведь на стороне истца в таких делах власть, которая не может действовать без учета интересов проживающих там граждан, для которых часто это единственное жилье, их „застройщик“ осужден и взять с него нечего, деньги он людям уже не вернет. Идти по пути выселения и приведения в исполнение решения о сносе, на мой взгляд, это обострение социальной обстановки», — говорит Водяник.

Почти у всех собственников — квартиры в этом таунхаусе — единственное жилье. У них даже средств нет на адвокатов. В ситуацию пытаются вмешиваться депутаты, однако надежд на то, что дом удастся «отвоевать» — у жильцов практически нет.

Силовое давление

Глава Ассоциации защиты бизнеса Александр Хуруджи считает, что одной из причин в историях с недобросовестными застройщиками и обманутыми дольщиками является силовое давление на бизнесменов.

«У нас на уровне общественного сознания уже сложилось устойчивое мнение: застройщик плохой, дольщик обманутый, чиновник (=государство) спасает дольщика от застройщика. На самом деле, проблема гораздо сложнее. Сейчас строительный рынок очень сильно сократился, в десятки раз. И остались как раз добросовестные строители, которые прошли через сито всех законодательных и административных новелл и смогли к ним адаптироваться. Но при этом, как мы видим, проблема с дольщиками не исчезла. Одной из причин является силовое давление на бизнесменов, рейдерские захваты с помощью правоохранительных органов», — говорит Хуруджи.

Спикер приводит в пример историю с застройщиком Николаем Герасименко из соседнего Краснодара.

«Закрыли человека по надуманному уголовному делу, пока он был в СИЗО, на предприятие зашли рейдеры, начали его банкротить, „перекупили“ стройку. И теперь дольщикам должен Герасименко, поскольку с ним заключались договора, а новые собственники никому ничего не должны. Какие дольщики, не, не слышали? Кроме силовиков, плодить обманутых дольщиков помогают и чиновники, как федеральные, так и местные. Постоянные изменения законодательства, количество и частота которых вышла за все разумные рамки, и к которым бизнес не успевает адаптироваться», — говорит Хуруджи.

Плюсом к этому, называет глава ассоциации бизнеса, на местах отсутствие внятной градостроительной политики и долгосрочной стратегии расселения ветхого жилья, реставрации исторических центров, низкое качество подготовки градостроительной документации со стороны чиновников и административные ошибки при распоряжении земельными ресурсами. А также речь идет, как считает спикер, об административных барьерах и «заказных» запретах и ограничениях.

«Что получаем на выходе? Дольщиков, которые отдали свои деньги и не получили жилье. И застройщика, который не выполнив обязательства, отправляется или в колонию, или в бега за границу. А чиновник, который не подписывал документы год, выпрашивая взятку, или следователь, ради очередного звания помогающий рейдерам, как бы ни при чем», — отмечает Хуруджи.

Как проинформировал в ноябре текущего года заместитель главы Администрации города по строительству и архитектуре Андрей Дикун, на территории Ростова-на-Дону насчитывается 36 проблемных многоквартирных домов. С его слов, по каждому из которых ведется работа.

Речь здесь идет о многоэтажных домах, застройщики которых по разным причинам не смогли довести до завершения строящиеся объекты.

«В целях обеспечения прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения в рамках Областного закона № 1145-ЗС „О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области“ предоставляются следующие меры поддержки: субсидии из бюджета области в целях ввода в эксплуатацию проблемных объектов, проблемных многоквартирных домов; обеспечение прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения инвестором в ином многоквартирном доме; предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов инвестору, взявшему на себя обязательства по вводу в эксплуатацию проблемного объекта», — говорится в сообщении мэрии.

Для помощи пострадавшим дольщикам на текущий год в региональном бюджете запланировано около 1 миллиарда рублей — с учетом средств субсидий на техподключение к инженерным сетям.

Однако тем людям, которые приобрели дома в таунхаусах, и впоследствии оказались на улице, ждать поддержки неоткуда. Для них пока законодатели ничего не придумали.

Закон велит

Депутат Законодательного собрания Ростовской области Сергей Косинов знает о таких дольщиках и их «проблемных» таунхаусах и очень хочет помочь пострадавшим. Наши законодатели даже направили в Госдуму прошение об отсрочке сноса таких домов. Пока ответа «сверху» нет, а когда придет долгожданное разрешение — все дома будут снесены. В этом почти уверен Косинов.

«Сегодня [12 декабря 2019 г.] прошло заседание Законодательного собрания, где выступил прокурор, говоря о состоянии правопорядка и законности в Ростовской области. Я акцентировал внимание прокурора на то, что мы понимаем вопросы, связанные с этими „проблемными домами“. То есть, кто-то давал по какой-то причине разрешение, кто-то не уследил, что из одноэтажного дома появились 2-х, 3-х и 4-хэтажные дома. Но то, что люди, которые получили Свидетельство о регистрации имущества, люди на законных основаниях, заплатив деньги, живут в этих помещениях — они не виноваты. Они получили Свидетельство о регистрации жилья, Свидетельство на право собственности на землю, государство выдавало эти документы, на них гербовая печать», — возмущается депутат.

Косинов обратился к губернатору, правительству и прокурору, а также ко всем заинтересованным лицам с просьбой решить возникший серьезный вопрос с обманутыми дольщиками.

«Я понимаю, есть решение суда, я законопослушный гражданин, считаю и все так считают: мы пытаемся решить вопросы определения с жильем инвалидов, детей сирот, участников боевых действий… И здесь уже готовые дома, которые стоят и в которых живут люди — мы собираемся сносить. Где логика? Есть незаконно построенные дома, где не живут, те еще можно демонтировать, что и делают с успехом. На днях снесли 4-этажный дом в Первомайском районе, к примеру. Но те дома, которые прошли экспертизу, есть кадастровый номер и он не угрожает ничьей жизни, соблюдены технические требования — давайте оставим эти дома людям», — рассказывает он.

Пробел в законодательстве

Данная ситуация вызывает очень большую тревогу и у заместителя председателя РОКА «Советник» Екатерины Водяник.

«В нашем городе очень много домов, имеющих по решению суда статус самовольных объектов. Сложилась эта ситуация по вполне понятной для меня причине. Как я полагаю, в определенный период времени в законодательстве существовал пробел, который позволял путем нескольких правовых механизмов возводить и узаконивать жилые дома, фактические являющиеся многоквартирными, но без получения разрешения на строительство многоквартирного дома. В частности, это механизм признания права собственности на квартиры через решение третейского суда, а юстиция не вправе была в силу закона отказать в регистрации права собственности на такие квартиры, так как она не вправе была оценивать законность принятого третейским судом решения», — комментирует Водяник.

Это механизм регистрации права на весь индивидуальный жилой дом сначала за одним лицом — собственником земельного участка, затем деление права на доли и продажа под видом таких долей фактически изолированных комнат или даже небольших квартир. То есть по документам в собственности человека имелась доля, а по факту конкретное помещение.

«Иногда шли еще дальше и через суд выделяли доли в натуре, признавая уже право собственности на конкретные квартиры, если позволяли разрешенные виды использования земельного участка. Последние лет пять подобные схемы не работают. Юстиция не регистрирует право на основании решения третейского суда, а суды отказывают в признании права на изолированные квартиры. Однако множество людей, которые приобрели квартиры в домах, узаконенных подобным образом, оказались в ловушке, так как массово посыпались иски о сносе подобных домов по различным основаниям: отсутствие разрешения на строительство, несоответствие дома и назначения земельного участка, несоответствие дома строительным нормам и правилам и другие», — говорит адвокат.

Внешне, по словам Водяник, документы на такие квартиры выглядели вполне законно, право зарегистрировано в юстиции, объект стоит на кадастровом учете, иногда уже имела места цепочка сделок, во многих случаях такие объекты подходили под ипотеку и материнский капитал.

«Однако наличие зарегистрированного права — не панацея, чтобы обезопасить себя, нужно провести немалую юридическую работу и фактически проверить историю дома или квартиры с момента начала строительства, что обывателю без помощи юриста сделать практически невозможно», — рассказала она.