Рынок жилья: судьба «вторички» ждет и новостройки

Ну, а на вторичном рынке (а многие эксперты рассматривают ситуацию на нем как предвестник изменений на «первичке») так и вовсе происходит резкий спад продаж. Возможно, впору уже размышлять о надувании на российском рынке пузыря недвижимости вроде китайского (от возможного разрыва которого во второй экономике мира экономистами ожидается резкий спад развития).

Риелторы предупреждают о рекордном падении спроса на вторичное жилье. Как сообщили «Известиям» в одной из федеральных компаний недвижимости, доля таких сделок за предыдущий месяц упала до 38%. По словам экспертов, таких показателей не наблюдали даже весной 2022 года, в период действия более высоких ипотечных ставок.

Причем эксперты рынка уже в конце прошлого года предсказывали такую ситуацию. Например, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома в интервью «Коммерсанту» предположил, что в 2024 году число сделок сократится на 30%.

Эксперты отмечают, что ожидать немедленного сокращения цен на «вторичные» квадраты как реакцию на резкое падение спроса на них не стоит. Все-таки вторичный рынок жилья более инерционен и меньше реагирует на сиюминутные факторы. Те, кто следит за стоимостью квартир на «вторичке» по сайтам-агрегаторам, наверняка, в курсе, что некоторые квартиры и апартаменты на них выставлены годами, только цены периодически меняются, причем чаще всего в большую сторону.

Как правило, это т. н. инвестиционные квартиры, выкупленные у застройщика на стадии фундамента и продающиеся в состоянии «бетона», то есть без ремонта, не пригодные для моментального заселения. До пандемии, СВО и прочих геополитических потрясений в РФ и мире инвестиционное жилье было выгодным способом вложения и приумножения свободных или заемных средств, по сути, одной из разновидностей успешного бизнеса, доступного буквально каждому гражданину и не требующего экономического образования.

Получил ипотечный кредит в банке под строящуюся квартиру, подождал, когда дом будет сдан, перекредитовался, чтобы погасить остаток долга, продал квартиру по цене на 30-40% дороже первоначальной, — и этих денег хватит на несколько лет жизни. Кстати, такую квартиру можно продать и без перекредитования — с переуступкой ипотеки новому владельцу. Взял новый кредит под строящееся жилье — и так по кругу.

Однако на планете и в РФ произошли упомянутые выше геополитические катаклизмы, и бизнес с инвестиционным жильем стал буксовать. Ипотека дошла до заградительных процентов, стройматериалы подорожали настолько, что покупать квартиру в «бетоне» стало невыгодно — последующий ремонт и меблировка могут добавить к цене нового жилья четверть и более стоимости. Федеральные застройщики нашли выход из положения и стали строить жилье с частичным (отделка «вайтбокс») или полным ремонтом, который у них за счет объема заказов подрядчику становится заметно дешевле, чем в самостоятельном исполнении собственников. Причем если сначала качество ремонта от застройщиков вызывало гомерический хохот у профессиональных строителей, то к 2024 году ситуация уже не выглядит так печально, о чем свидетельствуют ролики «приемки» таких квартир, размещенные блогерами в соцсетях.

Переключению внимания покупателей со «вторички» на «первичку» способствуют не только квартиры с готовым ремонтом, но и ситуация с выдачей кредитов. При нынешней ставке ЦБ в 16% ипотечные кредиты не могут быть ниже 17-20%, а это уже, как говорят эксперты рынка, линия отсечения. Но на «первичке» ведь, в отличие от вторичного рынка, сохраняются льготные ипотечные кредиты, субсидируемые государством, — для айтишников, семей с детьми и т. п. И даже если гражданину, нуждающемуся в новом жилье, не повезло родиться айтишником, в кругу его родных или друзей представитель столь интересной и важной для государства профессии вполне может найтись, а все остальное — дело техники.

Не стоит ожидать, что сделки на «вторичке» совсем встанут. Остается возможность т. н. «альтернативы», когда граждане одновременно продают и покупают себе жилье. Такое готовое жилье не требует столь серьезных вложений, как «бетон», и его ремонт часто позволяет даже не обращаться к потребительским кредитным средствам, которые подорожали еще сильнее, чем обычная ипотека. Вместе с тем, и выхода из стагнации «вторички» «альтернативные» сделки вряд ли принесут, пока ставка ЦБ не отойдет от запретительных значений.

При этом Банк России свою стратегию борьбы с галопирующей инфляцией менять не собирается. Как заявила в середине декабря прошлого года глава ЦБ Эльвира Набиуллина, пока Банк России не увидит устойчивой тенденции на замедление инфляции, ставка будет оставаться высокой. А судя по не желающим (вопреки обещаниям больших начальников) дешеветь куриным яйцам, визуального замедления инфляции не происходит даже после поднятия ставки ЦБ до 16%. Набиуллина тогда также заявила, что выдачи жилищных кредитов на рыночных условиях замедлились, но «массовые льготные программы существенно ослабляют трансмиссию наших решений». Доля льготной ипотеки в жилищном кредитовании продолжает расти, в ноябре на нее пришлось 80% объема выданной ипотеки.

В словах Набиуллиной нетрудно найти ее несогласие с такой ситуацией. Причем новости последних дней это несогласие еще более подтверждают. Например, в Госдуму внесен законопроект (а состав его авторов не оставляет сомнений в том, что он будет принят), дающий право ЦБ ограничивать банкам одобрение рискованных ипотечных кейсов, чтобы предотвратить рост закредитованности граждан.

Между тем, еще в конце декабря правительство повысило минимальный размер первоначального взноса и сократило максимальную сумму кредита по ипотеке с господдержкой, естественным образом ограничив число подпадающих под льготные условия помещений. Но даже на «проходные» объекты недвижимости цены по льготной ипотеке в этом году, по мнению аналитиков, вырастут на 10% — за счет введения крупнейшими российскими банками комиссий для застройщиков в рамках программ с господдержкой.

Другая линия отсечения большой группы потенциальных покупателей жилья связана с тем, что в этом году крупные госбанки начнут выдавать льготную ипотеку только под покупку недвижимости у застройщиков-партнеров, отмечают эксперты. Соответственно мелкие застройщики, как правило — региональные, от пирога льготной ипотеки будут отрезаны со всеми вытекающими последствиями в виде роста цен на жилье и необходимости его покупки «живыми» деньгами, которых у населения в глубинке просто нет.

Таким образом, льготная ипотека становится все более недоступной для широких слоев населения, что подтверждают и эксперты рынка. Как полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, изменение размера первоначального взноса и лимита кредита по программе льготной ипотеки — шаг к ее окончательному сворачиванию, и «сейчас наступает транзитный период перед ее полным завершением в июле 2024 года».

А с учетом упомянутых выше слов Набиуллиной, что доля льготной ипотеки в жилищном кредитовании в ноябре прошлого года составила 80% от всего объема выданных жилищных кредитов, можно сделать простой вывод — «первичка» уже очень скоро забуксует и встанет — следом за «вторичкой». А затем, как утверждают эксперты, остановится и строительная отрасль. Что случится после этого с экономикой страны, для которой рост рынка недвижимости является одним из основных факторов подъема, —скоро узнаем.

Николай Ульянов